도시개발구역 지정·도시개발사업 시행자 및 주택건설사업·대지조성사업 시행자에 관해

정치 2021. 11. 24.

☞ 해당법률 : 도시개발법·주택법

▮ 도시개발구역의 지정(도시개발법 제3조)

① ▴특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사 ▴'지방자치법' 제175조에 따른 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장은 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정되는 때에는 도시개발구역을 지정할 수 있다.

② 도시개발사업이 필요하다고 인정되는 지역이 둘 이상의 특별시·광역시·도·특별자치도 또는 '지방자치법' 제175조에 따른 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 행정구역에 걸치는 경우에는 관계 시·도지사 또는 대도시 시장이 협의하여 도시개발구역을 지정할 자를 정한다.

③ ▴국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우 ▴관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우 ▴한국토지주택공사, 한국수자원공사, 한국농어촌공사, 한국관광공사, 한국철도공사 등 공공기관의 장 또는 국가철도공단, 제주국제자유도시개발센터 등 정부출연기관의 장이 30만㎡(90,744평) 규모 이상으로서 국가계획과 밀접한 관련이 있는 도시개발구역의 지정을 제안하는 경우 ▴위 ②에 따른 시·도지사 또는 대도시 시장의 협의가 성립되지 아니하는 경우 ▴그 밖에 천재지변 및 그 밖의 사유로 인하여 도시개발사업을 긴급하게 할 필요가 있는 경우 등 어느 하나에 해당하면 국토교통부장관은 제1항과 제2항에도 불구하고 도시개발구역을 지정할 수 있다.

④ 시장(대도시 시장은 제외)·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)은 시·도지사에게 도시개발구역의 지정을 요청할 수 있다. 시장('지방자치법' 제175조에 따른 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장은 제외)·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 특별시장·광역시장·도지사에게 도시개발구역의 지정을 요청하려면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제113조제2항에 따른 시·군·구도시계획위원회에 자문을 한 후 도시개발법 시행규칙 제5조에서 정하는 서류를 특별시장·광역시장·도지사에게 제출하여야 한다. 다만, 지구단위계획구역에서 이미 결정된 지구단위계획에 따라 도시개발사업을 시행하기 위하여 도시개발구역의 지정을 요청하는 경우에는 시·군·구도시계획위원회에 자문을 하지 아니할 수 있다.

▮ 도시개발구역지정의 고시(도시개발법 제9조)

○ 지정권자는 도시개발구역을 지정하거나 개발계획을 수립한 경우에는 이를 관보나 공보에 고시하고, 대도시 시장인 지정권자는 관계 서류를 일반에게 공람시켜야 하며, 대도시 시장이 아닌 지정권자는 해당 도시개발구역을 관할하는 시장(대도시 시장은 제외)·군수 또는 구청장에게 관계 서류의 사본을 보내야 하며, 지정권자인 특별자치도지사와 관계 서류를 송부 받은 시장(대도시 시장은 제외)·군수 또는 구청장은 해당 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다. 변경하는 경우에도 또한 같다.

- 도시개발구역이 지정·고시된 경우 해당 도시개발구역은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 도시지역과 지구단위계획구역으로 결정되어 고시된 것으로 본다. 다만, '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역 및 동법 제37조제1항제6호에 따른 취락지구로 지정된 지역인 경우에는 그러하지 아니하다. 결정·고시된 것으로 보는 사항에 대하여 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제32조에 따른 도시·군관리계획에 관한 지형도면의 고시는 동법 제33조에도 불구하고 제5조제1항제2호의 도시개발사업의 시행 기간에 할 수 있다.

- 시·도지사 또는 대도시 시장이 도시개발구역을 지정·고시한 경우에는 국토교통부장관에게 그 내용을 통보하여야 한다.

- 도시개발구역이 지정·고시된 결정·고시된 것으로 보는 사항에 대하여 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제32조에 따른 도시·군관리계획에 관한 지형도면의 고시는 같은 법 제33조에도 불구하고 도시개발법 제5조제1항제2호의 도시개발사업의 시행 기간에 할 수 있다.

○ 도시개발법 제7조(주민 등의 의견청취) 제1항에 따라 도시개발구역지정에 관한 주민 등의 의견청취를 위한 공고가 있는 지역 및 도시개발구역에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석의 채취, 토지 분할, 물건을 쌓아놓는 행위, 죽목의 벌채 및 식재 등 도시개발법 시행령 제16조(행위허가의 대상 등) 제1항 및 제2항에서 정하는 행위를 하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. 이에 따라 허가를 받으면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제56조에 따라 허가를 받은 것으로 본다.

- 위에도 불구하고 ▴재해 복구 또는 재난 수습에 필요한 응급조치를 위하여 하는 행위 ▴그밖에 ① 농림수산물의 생산에 직접 이용되는 것으로서 국토교통부령으로 정하는 간이공작물의 설치 ② 경작을 위한 토지의 형질변경 ③ 도시개발구역의 개발에 지장을 주지 아니하고 자연경관을 훼손하지 아니하는 범위에서의 토석채취 ④ 도시개발구역에 남겨두기로 결정된 대지에서 물건을 쌓아놓는 행위 ⑤ 관상용 죽목의 임시 식재(경작지에서의 임시 식재는 제외) 등의 어느 하나에 해당하는 행위로서 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제56조에 따른 개발행위허가의 대상이 아닌 행위는 허가를 받지 아니하고 할 수 있다.

【도시개발법】 도시개발사업 시행자의 지정

▮ 도시개발사업의 시행자(도시개발법 제11조)

도시개발사업의 시행자는 아래 1~11호까지의 열거한 자 중에서 지정권자가 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 제5호의 토지 소유자나 제6호의 조합을 시행자로 지정한다.

위 단서에도 불구하고 지정권자는 ▴토지 소유자나 조합이 개발계획의 수립·고시일부터 1년 이내의 기간(다만, 지정권자가 시행자 지정 신청기간의 연장이 불가피하다고 인정하여 6개월의 범위에서 연장한 경우에는 그 연장된 기간을 말함)에 시행자 지정을 신청하지 아니한 경우 또는 지정권자가 신청된 내용이 위법하거나 부당하다고 인정한 경우 ▴지방자치단체의 장이 집행하는 공공시설에 관한 사업과 병행하여 시행할 필요가 있다고 인정한 경우 ▴도시개발구역의 국공유지를 제외한 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지 소유자 및 토지 소유자 총수의 2분의1 이상이 지방자치단체 등의 시행에 동의한 경우 등의 어느 하나에 해당하는 사유가 있으면 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 따른 신탁업자 중 '주식회사 등의 외부감사에 관한 법률' 제4조에 따른 외부감사의 대상이 되는 자를 시행자로 지정할 수 있다. 이 경우 도시개발사업을 시행하는 자가 시·도지사 또는 대도시 시장인 경우 국토교통부장관이 지정한다.

1. 국가나 지방자치단체

2. 한국토지주택공사, 한국수자원공사, 한국농어촌공사, 한국관광공사, 한국철도공사 등의 공공기관

3. 국가철도공단(역세권개발사업 시행의 경우에만 해당), 제주국제자유도시개발센터(제주특별자치도 개발사업 시행의 경우에만 해당) 등의 정부출연기관

4. 지방공기업법에 따라 설립된 지방공사(성남도시개발공사 등)

5. 도시개발구역의 토지 소유자('공유수면 관리 및 매립에 관한 법률' 제28조에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 보며, 수용 또는 사용 방식의 경우에는 도시개발구역의 국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자를 말함)

6. 도시개발구역의 토지 소유자('공유수면 관리 및 매립에 관한 법률' 제28조에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 봄)가 도시개발을 위하여 설립한 조합(도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에만 해당)

7. '수도권정비계획법'에 따른 과밀억제권역에 3년 이상 계속하여 공장시설을 갖추고 사업을 하고 있거나 3년 이상 계속하여 본점 또는 주사무소를 두고 있는 법인으로서 그 공장시설의 전부 또는 본사를 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인[이 경우 공장시설 또는 본사의 이전에 따라 이전하는 종업원의 수(여러 개의 법인이 모여 지방으로 이전하는 경우에는 그 종업원 총수)가 500명 이상이어야 함], 과밀억제권역에서 '고등교육법'에 따른 대학(대학원대학은 제외)을 운영 중인 학교법인으로서 대학시설의 전부를 수도권 외의 지역으로 이전하는 학교법인

8. 아래 주택법 제4조에 따라 등록한 자 중 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 ▴'주택법' 제10조에 따라 제출된 최근 3년간의 평균 영업실적(대지 조성에 투입된 비용을 말하며, 보상비는 제외)이 해당 도시개발사업에 드는 연평균 사업비(보상비는 제외) 이상일 것 ▴경영의 건전성이 국토교통부령으로 정하는 기준 이상일 것 등 요건을 모두 충족하는 자[주택법 제2조제12호에 따른 주택단지(주택법 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단의 토지를 말하며, ▴철도·고속도로·자동차전용도로 ▴폭 20미터 이상인 일반도로 ▴폭 8미터 이상인 도시계획예정도로 ▴이하의 시설에 준하는 것으로서 보행자 및 자동차의 통행이 가능한 도로로서 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설인 도로로서 국토교통부령으로 정하는 도로, '도로법' 제10조에 따른 일반국도·특별시도·광역시도 또는 지방도, 그 밖에 관계 법령에 따라 설치된 도로로서 이하에 준하는 도로)와 그에 수반되는 기반시설을 조성하는 경우에만 해당]

9. '건설산업기본법'에 따른 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 맞게 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 ▴'건설산업기본법'에 따라 종합공사를 시공하는 업종(토목공사업 및 토목건축공사업에 한함)에 등록한 자로서 동법 제23조에 따라 공시된 시공능력 평가액이 당해 도시개발사업에 드는 연평균 사업비(보상비는 제외) 이상인 자 ▴'자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 따른 신탁업자 중 '주식회사 등의 외부감사에 관한 법률' 제4조에 따른 외부감사의 대상이 되는 자 등

9의2. '부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률' 제4조제1항에 따라 등록한 부동산개발업자로서 ▴'부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률' 제17조제1호에 따라 국토교통부장관에게 보고한 최근 3년간 연평균 사업실적이 해당 도시개발사업에 드는 연평균 사업비 이상일 것 ▴시행자 지정 신청일 기준으로 최근 3년간 '부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률' 제22조에 따른 시정조치 및 같은 법 제24조제1항에 따른 영업정지를 받은 사실이 없을 것 ▴경영의 건전성이 ① 도시개발사업시행자 지정신청일을 기준으로 '주식회사 등의 외부감사에 관한 법률' 제23조제5항에 따라 공시된 해당 연도의 손익계산서상 당기순손실이 발생하지 아니한 법인일 것(이 경우 해당 연도의 손익계산서가 공시되지 아니한 경우에는 직전 연도의 손익계산서에 따름) ② 신탁업자의 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제31조제4항에 따라 금융위원회로부터 경영건전성 확보를 위한 필요한 조치를 받지 아니한 법인일 것(다만, 경영건전성 확보를 위한 조치가 완료된 경우에는 그러하지 아니함)

10. '부동산투자회사법'에 따라 설립된 자기관리부동산투자회사 또는 위탁관리부동산투자회사로서 ▴시행자 지정 신청일 당시 '부동산투자회사법' 제37조에 따라 공시된 투자보고서를 기준으로 재무제표상 부채가 자본금의 2배 미만이고, 최근 3년간 동법 제39조제2항 제1호, 제2호 및 동법 시행령 제41조제4항제1호에 해당하는 조치를 받은 사실이 없는 자로서 ① 최근 3년간 '부동산투자회사법' 제21조제1항제1호부터 제3호까지에서 규정한 사항에 대하여 같은 조 제2항 제1호 및 제2호에 해당하는 방법으로 투자·운용한 자산의 연평균 투자·운용실적(위탁관리 부동산투자회사의 경우에는 해당 부동산투자회사로부터 자산의 투자·운용업무를 위탁받은 자산관리회사가 투자·운용을 위탁받은 실적 총합계액의 연평균 금액을 말함)이 해당 도시개발사업에 드는 연평균 사업비 이상인 자 ② '부동산투자회사법' 제9조제2항제2호에 따른 사업계획상 자본금이 해당 도시개발사업에 드는 총사업비의 100분의 15 이상인 자 등(다만, '채무자 회생 및 파산에 관한 법률'에 따른 회생절차가 진행 중인 법인은 제외함)

11. 제1호부터 제9호까지, 제9호의2 및 제10호에 해당하는 자(제6호에 따른 조합은 제외)가 도시개발사업을 시행할 목적으로 출자에 참여하여 설립한 법인으로서 ▴'도시개발법' 제11조제1항제1호부터 제5호까지, 제7호부터 제9호까지, 제9호의2 및 제10호에 해당하는 자가 100분의 50 이상 출자한 법인 ▴'도시개발법' 제11조제1항제1호부터 제5호까지, 제7호부터 제9호까지, 제9호의2 및 제10호에 해당하는 자가 100분의 30 이상 출자한 법인으로서 ① '도시개발법' 제11조제1항제1호부터 제4호까지에 해당하는 자 ② '국가재정법' 제5조제1항에 따라 설치된 기금을 관리하기 위하여 법률에 따라 설립된 법인 ③ 법률에 따라 설립된 공제회 ④ '법인세법 시행령' 제61조제2항제1호부터 제13호까지 및 제24호에 해당하는 금융회사* 등의 어느 하나에 해당하는 자의 출자비율 합계가 100분의 20 이상인 법인 등

* 위 금융회사 : ▴은행 ▴한국산업은행 ▴중소기업은행 ▴한국수출입은행 ▴농업협동조합중앙회(상호금융사업에 한정) 및 농협은행 ▴수산업협동조합중앙회(상호금융사업 및 공제사업에 한정) 및 수협은행 ▴투자매매업자 및 투자중개업자 ▴종합금융회사 ▴상호저축은행중앙회(지급준비예탁금에 한함) 및 상호저축은행 ▴보험회사 ▴신탁업자 ▴여신전문금융회사 ▴새마을금고중앙회(신용사업 및 금고 및 금고의 회원을 위한 공제사업에 한정) 등을 말함

▮ 토지 등의 수용 또는 사용(도시계발법 제22조)

도시개발사업 시행자는 도시개발사업에 필요한 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있다. 다만, 위 설시한 도시개발법 제11조 제5호, 제7호~제11호까지의 규정(제1호~제4호까지의 규정에 해당하는 자가 100분의 50 비율을 초과하여 출자한 경우는 제외)에 해당하는 사업시행자는 사업대상 토지면적의 3분의2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지 소유자 총수의 2분의1 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 한다. 이 경우 토지 소유자의 동의요건 산정기준일은 도시개발구역지정 고시일을 기준으로 하며, 그 기준일 이후 시행자가 취득한 토지에 대하여는 동의 요건에 필요한 토지 소유자의 총수에 포함하고 이를 동의한 자의 수로 산정한다.

- 위에 따른 토지 등의 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'을 준용한다. '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'을 준용할 때 도시개발법 제5조제1항제14호에 따른 수용(收用) 또는 사용의 대상이 되는 토지·건축물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한 소유권 외의 권리, 광업권, 어업권, 양식업권, 물의 사용에 관한 권리가 있는 경우의 그 세부목록을 고시한 경우에는 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 제20조제1항과 제22조에 따른 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 본다. 다만, 재결신청은 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 제23조제1항과 제28조제1항에도 불구하고 개발계획에서 정한 도시개발사업의 시행 기간 종료일까지 하여야 한다.

▮ 토지상환채권의 발행(도시계발법 제23조)

사업시행자는 토지 소유자가 원하면 토지 등의 매수 대금의 일부를 지급하기 위하여 상환할 토지·건축물이 해당 도시개발사업으로 조성되는 분양토지 또는 분양건축물 면적의 2분의 1을 초과하지 아니하도록 하여, 사업 시행으로 조성된 토지·건축물로 상환하는 채권(토지상환채권)을 발행할 수 있다. 다만, 위 설시한 도시개발법 제11조 제5호~제11호까지의 규정에 해당하는 자는 '은행법' 제2조제1항제2호에 따른 은행, '보험업법'에 따른 보험회사 및 '건설산업기본법' 제54조에 따른 공제조합 등으로부터 지급보증을 받은 경우에만 이를 발행할 수 있다.

- 사업시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외)는 토지상환채권을 발행하려면 ▴시행자의 명칭 ▴토지상환채권의 발행총액 ▴토지상환채권의 이율 ▴토지상환채권의 발행가액 및 발행시기 ▴상환대상지역 또는 상환대상토지의 용도 ▴토지가격의 추산방법 ▴보증기관 및 보증의 내용(위 설시한 도시개발법 제11조 제5호~제11호까지의 규정에 해당하는 자가 발행하는 경우에만 해당) 등의 사항이 포함된 토지상환채권의 발행계획을 작성하여 미리 지정권자의 승인을 받아야 한다.

▮ 이주대책(도시계발법 제24조)

시행자는 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'로 정하는 바에 따라 도시개발사업의 시행에 필요한 토지 등의 제공으로 생활의 근거를 상실하게 되는 자에 관한 이주대책 등을 수립·시행하여야 한다.

▮ 조성토지의 공급계획(도시개발법 제26조)

시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외)는 조성토지 등을 공급하려고 할 때에는 조성토지 등의 공급 계획을 작성하거나 변경하여 지정권자에게 제출하여야 한다. 이 경우 행정청이 아닌 시행자는 시장(대도시 시장은 제외)·군수 또는 구청장을 거쳐 제출하여야 한다.

- 도시개발사업으로 조성된 토지·건축물 또는 공작물 등의 공급 계획에는 ▴공급대상 조성토지 등의 위치·면적 및 가격결정방법 ▴공급대상자의 자격요건 및 선정방법 ▴공급의 시기·방법 및 조건 ▴시행자의 경우 토지소유 현황(이 경우 시행자가 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 제28조에 따라 재결을 신청한 토지 및 도시개발법 제66조에 따라 시행자에게 무상귀속되는 토지는 시행자가 소유한 것으로 봄) ▴시행자(해당 도시개발사업의 시행을 목적으로 설립된 법인의 경우에는 출자자 포함)가 직접 건축물을 건축하여 사용하거나 공급하려고 계획한 토지의 현황 등 사항이 포함되어야 한다(도시개발법 시행령 제56조).

◎ 조성토지의 공급방법(도시개발법 시행령 제57조)
시행자는 조성토지 등을 고시된 도시개발사업 실시계획(지구단위계획 포함)에 따라 공급하여야 한다. 이 경우 시행자는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제2조제6호에 따른 기반시설의 원활한 설치를 위하여 필요하면 공급대상자의 자격을 제한하거나 공급조건을 부여할 수 있다.

- 시행자가 조성토지 등을 공급하려면 ▴시행자의 명칭 및 주소와 대표자의 성명 ▴토지의 위치·면적 및 용도(토지사용에 제한이 있는 경우에는 그 제한내용 포함) ▴공급의 방법 및 조건 ▴공급가격 또는 공급가격결정방법 ▴공급대상자의 자격요건 및 선정방법 ▴공급신청의 기간 및 장소 등의 사항을 공고하여야 한다. 다만, 공급대상자가 특정되어 있거나 자격이 제한되어 있는 경우로서 개별통지를 한 경우에는 그러하지 아니하다.

- 조성토지 등의 공급은 경쟁입찰*(최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 함)의 방법에 따른다. 다만 주택법 제2조제6호에 따른 국민주택규모** 이하의 주택건설용지(임대주택건설용지를 포함), 주택법 제2조제24호에 따른 공공택지***, 330㎡(99.8평) 면적 이하의 단독주택용지 및 공장용지에 대하여는 추첨의 방법으로 분양할 수 있다. 다만, 도시개발법 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 시행자인 ▴국가·지방자치단체▴한국토지주택공사·한국수자원공사·한국농어촌공사·한국관광공사·한국철도공사 등의 공공기관 ▴국가철도공단(역세권개발사업 시행의 경우에만 해당)·제주국제자유도시개발센터(제주특별자치도 개발사업 시행의 경우에만 해당) 등의 정부출연기관 ▴지방공기업법에 따라 설립된 지방공사가 국민주택규모** 이하의 주택건설용지 중 임대주택 건설용지를 공급하는 경우에는 추첨의 방법으로 분양하여야 한다.

* 위 경쟁입찰 대상 토지가 '건축법 시행령' 별표1 제2호의 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함)을 건축하기 위한 토지인 때에는 경쟁입찰 대상 토지의 면적에 주거용 외의 용도에 해당하는 비율(실시계획에 포함된 지구단위계획상의 비율을 말하며, 건축물의 연면적 대비 비율로 산정)을 곱하여 산정된 면적(상업면적)에 대하여 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 하며, 상업면적에 대하여는 낙찰가격을, 상업면적 외에 대하여는 감정가격을 각각 적용하여 산정한 가격을 합한 가격을 해당 토지의 공급가격으로 한다.

** '국민주택규모'란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(주거전용면적)이 1호 또는 1세대당 85㎡(25.7평) 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡(30.25평) 이하인 주택을 말함)을 말한다.

*** '공공택지'란 주택법 제24조제2항에 따른 국민주택건설사업 또는 대지조성사업 등의 공공사업에 의하여 개발·조성되는 공동주택이 건설되는 용지를 말한다.

- 시행자는 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 수의계약의 방법으로 조성토지 등을 공급할 수 있다(도시개발법 시행령 제5항).
1. 학교용지, 공공청사용지 등 일반에게 분양할 수 없는 공공용지를 국가, 지방자치단체, 그 밖의 법령에 따라 해당 시설을 설치할 수 있는 자에게 공급하는 경우
2. 도시개발법 제18조제1항 전단에 따라 고시한 실시계획에 따라 존치하는 시설물의 유지관리에 필요한 최소한의 토지를 공급하는 경우
3. '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 따른 협의를 하여 그가 소유하는 도시개발구역 안의 조성토지 등의 전부를 시행자에게 양도한 자에게 도시개발법 시행규칙 제23조(수의계약에 따른 토지공급기준)제2항 별표3에 '수의계약에 따른 토지의 공급기준 및 면적'에 의해 토지를 공급하는 경우(다만, 조성토지의 공급 신청량이 도시개발법 제26조에 따라 지정권자에게 제출한 조성 토지 등의 공급 계획에서 계획된 면적을 초과하는 경우에는 추첨의 방법에 따름)
4. 토지상환채권에 의하여 토지를 상환하는 경우
5. 토지의 규모 및 형상, 입지조건 등에 비추어 토지이용가치가 현저히 낮은 토지로서, 인접 토지 소유자 등에게 공급하는 것이 불가피하다고 시행자가 인정하는 경우
6. 도시개발법 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 시행자가 도시개발구역에서 도시발전을 위하여 복합적이고 입체적인 개발이 필요하여 ① 공모는 전국 또는 해당 지방을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 ▴공모 대상 토지 현황 ▴공모참가자격 및 공모일정 ▴그 밖에 시행자가 필요하다고 인정하는 사항을 1회 이상 공고하고, 응모기간은 90일 이상으로 할 것 ② 시행자는 분야별 전문가로 구성된 선정심의위원회를 구성하여 평가를 거쳐 복합개발시행자를 선정할 것 ③ 그 밖에 선정심의위원회의 구성, 평가기준, 선정방법, 협약서 체결 등에 필요한 사항은 시행자가 정하고, 평가기준은 일반국민에게 공개할 것 등의 절차와 방법에 따라 선정된 자에게 토지를 공급하는 경우
6의2. 산업통상자원부장관이 '외국인투자 촉진법' 제27조에 따른 외국인투자위원회의 심의를 거쳐 같은 법 제2조제6호에 따른 외국인투자기업에게 수의계약을 통하여 조성토지 등을 공급할 필요가 있다고 인정하는 경우(단 2009.7.1.부터 2011.6.30.까지 공급되는 조성토지 등만 해당함)
6의3. 대행개발사업자가 개발을 대행하는 토지를 해당 대행개발사업자에게 공급하는 경우
7. 경쟁입찰 또는 추첨의 결과 2회 이상 유찰된 경우
8. 그 밖에 관계 법령의 규정에 따라 수의계약으로 공급할 수 있는 경우

- 조성토지 등의 가격 평가는 감정가격으로 한다.

✓ 조성토지 등의 매각방법 등에 관한 자세한 사항은 국토교통부 훈령 '도시개발업무지침'에서 정한다.

▮ 도시개발구역 밖의 기반시설의 설치비용(도시개발법 제58조｜도시개발법 시행령 제74조·제75조·제76조)

도시개발구역의 이용에 제공하기 위하여 ▴도로·철도·항만·공항·주차장 등 교통시설 ▴광장·공원·녹지 등 공간시설 ▴유통업무설비, 수도·전기·가스공급설비, 방송·통신시설, 공동구 등 유통·공급시설 ▴학교·공공청사·문화시설 및 공공필요성이 인정되는 체육시설 등 공공·문화체육시설 ▴하천·유수지(遊水池)·방화설비 등 방재시설 ▴장사시설 등 보건위생시설 ▴하수도, 폐기물처리 및 재활용시설, 빗물저장 및 이용시설 등 환경기초시설 등의 기반시설을 도시개발구역 밖의 지역에 설치하는 경우 지정권자는 시행자에게 이를 설치하게 하거나 그 설치비용을 부담하게 할 수 있다.

【주택법】 주택건설사업시행자·대지조성사업시행자의 사업등록·사업계획 승인

▮ 주택건설사업·대지조성사업의 등록(주택법 제4조)

연간 단독주택의 경우의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대(단, 도시형 생활주택은 30세대) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 면적 1만㎡(3,025평) 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록해야 한다.

- 다만, 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인, 주택법 제11조에 따라 설립된 주택조합(주택법 제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당함), 근로자를 고용하는 자(주택법 제5조제3항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당함) 등의 각 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.

▮ 주택조합의 설립 등(주택법 제11조)

많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(직장주택조합의 경우는 제외)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다(인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 같음).

▮ 주택조합의 공동사업주체(주택법 제5조제2항)

위 주택법 제11조에 의해 설립된 주택조합(세대수를 증가하지 아니하는 리모델링주택조합은 제외)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 위 주택법 제4조에 따라 등록한 등록사업자(지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사를 포함)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다(주택법 제5조제2항).

- 위에 따라 공동으로 주택을 건설하려는 주택조합(세대수를 늘리지 아니하는 리모델링주택조합은 제외)과 등록사업자, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사(주택건설사업을 목적으로 설립된 지방공사를 말함)는 아래 각 호의 요건을 모두 갖추어 아래 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하여야 한다(주택법 시행령 제16조제2항).

1. ① 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 해당 등록사업자가 ▴자본금이 5억원(개인인 경우에는 자산평가액 10억원) 이상일 것 ▴건축 분야 및 토목 분야 기술인 3명 이상을 보유하고 있을 것(이 경우 건축시공 기술사 또는 건축기사, 토목 분야 기술인 등 건설기술인 각 1명이 포함되어야 함) ▴최근 5년간의 주택건설 실적이 100호 또는 100세대 이상일 것 등의 요건을 갖출 것 또는 ② '건설산업기본법' 제9조에 따른 건설업(건축공사업 또는 토목건축공사업만 해당)의 등록을 한 자의 어느 하나에 해당할 것

2. 주택조합이 주택건설대지의 소유권을 확보하고 있을 것(다만, 지역주택조합 또는 직장주택조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우로서 지구단위계획의 결정이 필요한 사업인 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 확보하여야 함)

3. 주택건설대지가 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권 등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등을 말소할 것(다만, 저당권 등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받은 경우는 예외로 함)

4. 토지소유자와 등록사업자 간에 대지 및 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다)의 사용·처분 사업비의 부담, 공사기간, 그 밖에 사업 추진에 따르는 각종 책임 등 사업 추진에 필요한 사항 등에 대한 협약이 체결되어 있을 것(이 요건은 소유권을 확보한 대지에 대해서만 적용)

▮ 고용자의 공동사업주체(주택법 제5조제3항)

고용자가 그 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 위 주택법 제4조에 따라 등록한 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다. 이 경우 고용자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다.

- 위에 따라 고용자가 등록사업자와 공동으로 주택을 건설하려는 경우에는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하여야 한다(주택법 시행령 제16조제3항).

2. 주택건설대지가 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권 등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등을 말소할 것(다만, 저당권 등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받은 경우는 예외로 함)

3. 토지소유자와 등록사업자 간에 대지 및 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다)의 사용·처분 사업비의 부담, 공사기간, 그 밖에 사업 추진에 따르는 각종 책임 등 사업 추진에 필요한 사항 등에 대한 협약이 체결되어 있을 것(이 요건은 소유권을 확보한 대지에 대해서만 적용)

4. 고용자가 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하고 있을 것

▮ 주택건설사업시행·대지조성사업시행의 사업계획 승인(주택법 제15조)

※ 주택법에서의 '사업주체(시행자)'란 아래 주택법 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 ▴국가 ▴지방자치단체 ▴한국토지주택공사 ▴지방공사 ▴위 주택법 제4조(주택건설사업 등의 등록)에 따라 등록한 주택건설사업자·대지조성사업자 ▴그 밖에 주택법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말한다.

아래 Ⅰ.에서 정하는 호수 및 세대수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 면적 1만㎡(3,025평) 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 아래 Ⅱ. 사업계획승인권자[국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 ▴330만㎡(998,185평) 이상의 규모로 '택지개발촉진법'에 따른 택지개발사업 또는 '도시개발법'에 따른 도시개발사업을 추진하는 지역 중 국토교통부장관이 지정·고시하는 지역에서 주택건설사업을 시행하는 경우 ▴수도권('수도권정비계획법' 제2조제1호에 따른 수도권을 말함) 또는 광역시 지역의 긴급한 주택난 해소가 필요하거나 지역균형개발 또는 광역적 차원의 조정이 필요하여 국토교통부장관이 지정·고시하는 지역에서 주택건설사업을 시행하는 경우 ▴국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 단독 또는 공동으로 총지분의 50퍼센트를 초과하여 출자한 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 자산관리회사가 한국토지주택공사인 경우만 해당함)가 '공공주택 특별법' 제2조제3호나목에 따른 공공주택건설사업을 시행하는 경우에는 국토교통부장관을 말함]에게 사업계획승인을 받아야 한다.

다만, ▴'국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령' 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것 및 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우 ▴'농어촌정비법' 제2조제10호에 따른 생활환경정비사업 중 '농업협동조합법' 제2조제4호에 따른 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업인 경우 등 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

- 위에 따라 사업계획승인을 받으려는 자는 아래의 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.

1. 주택건설사업계획 승인신청의 경우에는 ▴사업계획승인신청서 ▴사업계획서 ▴주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도 ▴공사설계도서(다만, 대지조성공사를 우선 시행하는 경우만 해당하며, 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 국토교통부령으로 정하는 도서로 함) ▴'국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령' 제96조제1항제3호 및 제97조제6항제3호의 사항을 적은 서류(주택법 제24조제2항에 따라 토지를 수용하거나 사용하려는 경우만 해당) ▴주택법 시행령 제16조 각 호의 사실을 증명하는 서류(공동사업시행의 경우만 해당하며, 주택법 제11조제1항에 따른 주택조합이 단독으로 사업을 시행하는 경우에는 주택법 시행령 제16조제1항제2호 및 제3호의 사실을 증명하는 서류를 말함) ▴주택법 제19조제3항에 따른 협의에 필요한 서류 ▴주택법 제29조제1항에 따른 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류 ▴주택조합설립인가서(주택조합만 해당) ▴주택법 제51조제2항 각 호의 어느 하나의 사실 또는 주택법 시행령 제17조제1항 각 호의 사실을 증명하는 서류('건설산업기본법' 제9조에 따른 건설업 등록을 한 자가 아닌 경우만 해당) ▴주택법 시행규칙 제12조제4항에서 정하는 서류(다만, 주택법 시행령 제29조에 따른 표본설계도서에 따라 사업계획승인을 신청하는 경우에는 위 ▴공사설계도서 서류는 제외함)

2. 대지조성사업계획 승인신청의 경우에는 ▴사업계획승인신청서 ▴사업계획서 ▴공사설계도서(다만, 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 주택법 시행규칙 제12조제2항 별표2에 따른 도서 중 위치도, 지형도 및 평면도 등 도서로 함) ▴'국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령' 제96조제1항제3호 및 제97조제6항제3호의 사항을 적은 서류(주택법 제24조제2항에 따라 토지를 수용하거나 사용하려는 경우만 해당) ▴주택법 제19조제3항에 따른 협의에 필요한 서류 ▴주택법 제29조제1항에 따른 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류 ▴조성한 대지의 공급계획서 ▴그 밖에 국토교통부령으로 정하는 ① 간선시설 설치계획도(축척 1만분의 1부터 5만분의 1까지) ② 사업주체가 토지의 소유권을 확보하지 못한 경우에는 토지사용 승낙서('택지개발촉진법' 등 관계 법령에 따라 택지로 개발·분양하기로 예정된 토지에 대하여 해당 토지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우에는 그 권원을 증명할 수 있는 서류를 말함). 다만, 사업주체가 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사, '지방공기업법' 제49조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 지방공사, '민간임대주택에 관한 특별법' 제20조제1항에 따라 지정을 받은 임대사업자 등의 경우에는 제외함 ③ 주택법 제85조제1항에 따른 협회(등록사업자가 주택건설사업 및 대지조성사업의 전문화와 주택산업의 건전한 발전을 도모하기 위하여 설립한 주택사업자단체를 말함)에서 발급받은 등록사업자의 행정처분 사실을 확인하는 서류(협회가 관리하는 전산정보자료를 포함) 등

Ⅰ. 아래 호수 및 세대수 이상 주택건설사업에 대한 사업계획의 승인(주택법 시행령 제27조제1항·제2항)

1. 단독주택의 경우에는 30호. 다만 ▲'주택법' 제24조제2항에 따른 국민주택건설사업 또는 대지조성사업, '택지개발촉진법'에 따른 택지개발사업(단, 주택건설 등 사업자가 활용하는 택지는 제외), '산업입지 및 개발에 관한 법률'에 따른 산업단지개발사업, '공공주택 특별법'에 따른 공공주택지구조성사업, '민간임대주택에 관한 특별법'에 따른 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 조성사업(시행자가 수용 또는 사용방식으로 시행하는 사업만 해당), '도시개발법'에 따른 도시개발사업[국가·지방자치단체, 한국토지주택공사, 한국수자원공사, 한국농어촌공사, 한국관광공사, 한국철도공사 등의 공공기관, 국가철도공단(역세권개발사업 시행의 경우에만 해당), 제주국제자유도시개발센터(제주특별자치도 개발사업 시행의 경우에만 해당) 등의 정부출연기관, 지방공기업법에 따라 설립된 지방공사 등의 시행자가 동법 제21조에 따른 수용 또는 사용의 방식으로 시행하는 사업과 혼용방식 중 수용 또는 사용의 방식이 적용되는 구역에서 시행하는 사업만 해당), '경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법'에 따른 경제자유구역개발사업(수용 또는 사용의 방식으로 시행하는 사업과 혼용방식 중 수용 또는 사용의 방식이 적용되는 구역에서 시행하는 사업만 해당), '혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법'에 따른 혁신도시개발사업, '신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법'에 따른 행정중심복합도시건설사업, '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 제4조에 따른 공익사업으로서 주택법 시행령 제12조의2(공공택지의 범위)에서 정하는 사업] 등의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 따라 조성된 용지(공공택지)를 개별 필지로 구분하지 아니하고 일단의 토지로 공급받아 해당 토지에 건설하는 단독주택 및 ▲'건축법 시행령' 제2조제16호에 따른 한옥 등 단독주택의 경우에는 50호로 한다(주택법 시행령 제27조제1항제1호).

2. 공동주택의 경우에는 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 함). 다만 ▴세대별 주거전용면적이 30제곱미터 이상일 것 ▴해당 주택단지 진입도로의 폭이 6미터 이상일 것(다만, 해당 주택단지의 진입도로가 두 개 이상인 경우에는 ▴두 개의 진입도로 폭의 합계가 10미터 이상일 것 ▴폭 4미터 이상 6미터 미만인 진입도로는 제5조에 따른 도로와 통행거리가 200미터 이내일 것 등의 요건을 모두 갖추면 진입도로의 폭을 4미터 이상 6미터 미만으로 할 수 있음) ▴'도시 및 주거환경정비법'에 따른 정비구역에서 주거환경개선사업(사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전·정비하거나 개량하는 방법으로 시행하는 경우만 해당)을 시행하기 위하여 건설하는 공동주택(단, 정비기반시설의 설치계획대로 정비기반시설 설치가 이루어지지 아니한 지역으로서 시장·군수·구청장이 지정·고시하는 지역에서 건설하는 공동주택은 제외함) 등의 요건을 모두 갖춘 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택 등 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외)하는 경우에는 50세대로 한다(주택법 시행령 제27조제1항제2호).

Ⅱ. 주택건설사업 및 대지조성사업 시행에 대한 사업계획승인권자(주택법 제15조제1항)

1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만㎡(30,248평) 이상인 경우 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사 또는 '지방자치법' 제175조에 따라 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장

2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만㎡(30,248평) 미만인 경우 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수

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