대장동 개발이익금 5,503억원 근거내역과 A9 A10 A11 임대공급유형 변경 및 면적증감 내용

정치 2021. 11. 21.

A9 A10 A11 블록의 공급유형 경과·A9 A10 블록 부지 매각 경과(배당)

▌2015.1.26. 황무성 당시 성남도시개발공사 사장을 비롯한 내외부 투자심의위원 6명은 '대장동 제1공단 결합도시개발사업 신규 투자사업 추진계획(안)'을 안건으로 투자심의위원회를 열었다. 규정상 당시 유동규 기획본부장이 위원장을 맡기로 되어 있었는데 불참했다. 그 대신 황 전 사장이 위원장을 맡았고, 내부 인사 4명과 외부 인사 2명이 심의위원으로 참석했다. 심의위원인 이현철 개발사업2팀장이 "프로젝트금융투자회사(PFV)에 (성남도시개발공사가) 50% 이상을 출자한다고 했는데, 사업의 수익도 50% 이상을 받는 건가?"라고 묻자 투자심의위 간사를 맡은 김민걸 전략사업팀장이 "의결권 있는 주식의 50% 이상을 초과 출자할 것이기 때문에 50%에 대해서는 수익을 보장받을 수 있다"라고 답했다.

당시 심의위에서는 대장동 분양을 낙관적으로 평가했다. 한 외부위원이 "분양률이 97% 정도 될 때에는 손익분기점이 되는 것 같은데 분양률이 그 밑으로 떨어질 가능성도 있느냐?"고 묻자 김민걸 회계사는 "97% 이하로 떨어지지 않을 것으로 판단하고 있다"고 말했다.

투자심의위원회는 성남도시개발공사가 지분에 따라 50% 이상의 수익을 확보할 수 있는 방안 등을 의결했다. 당시만 해도 프로젝트금융투자회사(PFV)에 출자한 지분만큼 수익을 회수하는 방식으로 대장동 개발사업이 설계돼 있었던 것이다.

'성남도시개발공사 투자심의위원회 시행세칙' 제10조는 심의회 개최 후 특별한 사유가 없는 한 심의결과를 사업추진계획에 반영하여야 한다고 규정하고 있다. 하지만 투자심의위에서 의결한 대장동 개발사업은 아래의 2015.2.13. 공고한 공모지침서에서는 현재 기준으로 3,500억 원 정도인 50% 수익 방안이 사라지고, 사업이익 배분이 공사가 고정이익 약 1,822억원만 가져가는 내용으로 바뀌었다. 공모지침서는 유동규의 기획본부 전략사업실 전략사업팀 투자사업파트장 정민용 변호사가 작성했다.

▌2015.2.6. ㈜화천대유자산관리 설립 등기 - 2015.2.10. ㈜천하동인 1호~7호 일제히 설립 등기

▌2015.2.13. 대장동·제1공단 결합 도시개발사업 민간사업자 공모 공고(성남도시개발공사 공고 제2015-01호)

Ⅰ. 2015.2.13. 민간사업자 공모 공고 시의 '성남 대장동·제1공단 결합 도시개발사업 민간사업자 공모 지침서'에 담긴 국민임대주택용지

○ A10 블록 10,084㎡(3,050평) - 국민임대주택용지
○ A11 블록 47,806㎡(14,460평)의 합계 57,890㎡(17,510평) - 국민임대주택용지

= 국민임대주택용지 합계 57,890㎡(17,510평)

▌2015.3.27. 민간사업자 우선협상대상자로 성남의뜰 컨소시엄 선정

▌2015.6.15. 성남도시개발공사 성남의뜰 컨소시엄과 사업협약 체결
- 수정구 신흥동 제1공단 공원조성비로 2,561억원, 분당구 대장동 A11블록 국민임대주택부지 상당액인 사업배당이익 1,822억원(이후 A11이 A10로 변경되어 2019.12.27. LH에 매각된 금액은 1,830억원으로 8억원 증가) 합계 4,383억원을 공공이익 환수금액으로 확정

▌2015.6.22. 성남의뜰(PFV)은 주주협약을 체결하고, 분당구 대장동 A11블록 임대주택 용지 공급가액을 1,822억원으로 확정했다. 이후 2016.11.8. 아래와 같이 A11블록 임대주택 용지는 A9 A10블록으로 변경되었다.

▌2015.7.16. 성남도시개발공사와 성남의뜰 컨소시엄의 특수목적법인(SPC) 프로젝트금융투자회사(PFV) 설립

▌2015.7.27. 성남의뜰 설립

▌2015.8.19. 성남 대장동·제1공단 결합 사업시행자를 성남의뜰 주식회사로 지정

Ⅱ. 2016.11.8. 공급유형 변경

○ A9 블록 9,552㎡(2,889평) - 국민임대주택(221세대)으로 전환(기존 일반분양용지)
○ A10 블록 47,783㎡(14,453평) - 국민임대주택용지(1,200세대)로 기존유지(단, 면적 37,699㎡ 증가)
○ A11 블록 25,982㎡(7,859평) - 공공분양(일반분양 448세대)으로 전환(기존 국민임대주택용지)

= 국민임대주택용지 합계 57,335㎡(17,342평)

▌2017.3. 이후 이재명 성남시장은 토지가격 상승으로 성남의뜰(민간사업자)에 공공이익 추가부담을 요구하여 아래 1,120억원 환수

- 수정구 신흥동 제1공단 공원 지하주차장 약 400면 추가건립 비용 200억원
- 분당구 대장동 인근 배후시설 920억원(북측터널 600억원 + 대장IC 확장 260억원 + 배수지 60억원)

☞ 2021.9.14. 이재명은 긴급기자회견을 열고 단군 이래 최대 5,503억원*(위 4,383억 + 1,120억) 공익환수 치적을 자랑했다.
* 실제 금액은 5,511억원(아래의 A11이 A10로 변경되어 LH에 매각된 금액 1,830억원으로 계산)

◎ 성남시의 대장동 개발이익 환수 5,503억원 내역

• 수정구 신흥동 제1공단 공원조성비 2,561억원*
• 수정구 신흥동 제1공단 공원 지하 주차장 400면 추가건립 200억원
• 분당구 대장동 임대주택부지 상당액인 사업배당이익 1,822억원**
• 분당구 대장동 북측터널·대장IC 확장·배수지 920억원

* 제1공단 근린공원(지하주차장 포함) 조성(총사업비 2,762억원) 후 성남시 기부채납
** 성남도시개발공사 1종 우선주 배당(3년간 총 배당액 182,999,865,999원) 받음 : 2019년 182,199,864,399원 + 2020년 0원 + 2021년 800,001,600원

※ 대장동 개발이익금 5,503억 출처 및 산출근거

◎ 임대아파트(A10블럭) 배당이익(1,822억원)
∙ 사업협약 제13조 및 주주협약 제3조

◎ 북측터널, 대장IC 확장, 배수지 추정사업비(920억원)
∙ 가설계에 따른 개략공사비용 산정금액

◎ 제1공단 공원조성비용(2,761억원)
∙ 사업협약 제13조 및 제1공단 공원조성 이행확약서 제2조

○ 산출내역

※ 대장동 개발이익금 1공단 투입비용 2,761억 산출 근거

◎ 제1공단 공원조성비용 산출근거
∙ 사업협약 제13조 및 제1공단 공원조성 이행확약서 제2조
∙ 제1공단 공원조성사업 실시계획(변경) 인가 고시(성남시 고시 제2018-154호, 2018.6.25.)
∙ 제1공단 공원조성사업에 따른 도로확장사업 실시계획 인가 고시(성남시 고시 제2017-247호, 2017.8.28.)

○ 산출내역

※ 지하주차장 비용 별도(201억원, 실시계획 인가 기준)

▌2017.5.29. 성남의뜰(PFV)*은 1차 사업협약 및 1차 주주협약을 변경하여, 1종 우선주주인 성남도시개발공사는 PFV의 이익배당 및 잔여재산분배를 통하여 A11블록 임대주택용지 공급가액 상당액(사업계획서 A11블록 임대주택용지 공급가액을 금1,822억으로 확정함)에 이를 때까지의 금액을 우선하여 지급받을 수 있도록 하고, PFV는 매 사업연도 별로 배당가능 이익 중 주주총회에서 배당하기로 결정된 금액을 1종 우선주주 2종 우선주 및 보통주에 대하여 배당하되, 1종 우선주주에 대한 누적배당금의 합계액은 금1,822억원을 초과하지 못한다고 약정을 했다.
* 성남도시개발공사와 성남의뜰 컨소시엄과의 협약임

▌2017.6.12. 성남시는 배당이익 1,822억원을 현금수령하기로 방침을 세웠다.

▌성남의뜰은 2017.8.29.부터 공공기관을 대상으로 대장지구 A9 A10블록의 매각(2017.8.29. 제1차 성남 판교대장 도시개발사업 임대주택용지 A9 A10 공급 공고)을 시도했으나 2년 동안 9번(2018.7.26. 제9차 성남 판교대장 도시개발사업 임대주택용지 A9 A10 공급공고) 유찰되었다.

▌2019.2.14. 성남의뜰(PFV)은 2차 주주협약을 변경하고 A11블록이 아닌 임대용지 A10블록 매각대금 전부를 성남도시개발공사 배당금(배당이익 1,822억원｜출처 및 산출근거 : 사업협약 제13조 및 주주협약 제3조)으로 지급하는 방식으로 주주협약을 변경했다.

▌2019.3.26. 성남의뜰(PFV)은 현금배당을 실시하고, 성남도시개발공사는 배당금 1,822억원을 수령했다.

Ⅲ. 2019.10.14. 공급유형 변경

○ A9 블록 9,552㎡(2,889평) - 기존 국민임대주택(221세대) 유지

○ A10 블록 47,783㎡(14,453평) - 신혼희망타운주택(1,200세대)으로 전환(기존 전체 국민임대주택용지)
- 공공임대주택(15,897㎡=4,808평｜400세대의 국민임대주택 및 행복주택에 한한 건설계획) ☜ 신혼희망타운(임대형)
- 공공분양주택(31,886㎡=9,645평｜800세대) ☜ 신혼희망타운(분양형)

= 국민임대주택용지 합계 25,449㎡(7,697평)

▌이후 성남의뜰은 2019.10.15.(2019.10.14. 성남시 개발계획 변경 고시) A10블록의 공급유형을 신혼희망타운 임대형과 분양형으로 분리(혼합)하고 A9 A10블록을 일괄매각으로 입찰을 실시하였으나 매수자가 없어, 2019.10.29. 재공고, 2019.11.19. 재공고로 입찰을 시도하였으나 매각이 되지 않았고, 결국 은수미 성남시장은 2019.12.27. 수의계약으로 A9블록은 291억5,300만원, A10 블록은 1,830억에 한국토지주택공사(LH)에 일괄매각했다. 1,822억원에서 8억원의 추가 수익을 거둔것이다.

Ⅳ. 2019.12.27. 공급유형 변경

- 2019.12.27. A9 A10 한국토지주택공사(LH)에 매각(A9 291억5,300만원 + A10 1,830억 = 2,121억5,300만원)

○ A9 블록 9,552㎡(2,889평) - 기존 국민임대주택(221세대) 유지
○ A10 블록 47,783㎡(14,453평) - 신혼희망타운주택(1,123세대)
- 공공임대주택(15,897㎡=4,808평｜416세대 행복주택) ☜ 신혼희망타운(임대형)
- 공공분양주택(31,886㎡=9,645평｜707세대) ☜ 신혼희망타운(분양형)

= 국민임대주택용지 합계 25,449㎡(7,697평)

▊ 공동주택(아파트·연립) 공급유형

▮ 공공주택 공급유형

1. 공공임대주택
- 영구임대주택·국민임대주택·행복주택·통합공공임대주택·장기전세주택·분양전환공공임대주택·기존주택등매입임대주택 등이 있음

2. 공공분양주택
☞ A9 블록(한국토지주택공사 LH 시행)은 위 국민임대주택(아파트)로 공급

▮ 신혼희망타운 공급유형

1. 공공임대주택(신혼희망타운은 국민임대주택·행복주택으로 한정)

2. 공공분양주택
☞ A10 블록(한국토지주택공사 LH 시행)은 위 행복주택(아파트)과 공공분양주택(아파트)로 공급

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