대장동 A9 A10 A11 공급유형·면적변경 경과 및 A10 신혼희망타운 개요

정치 2021. 11. 15.

▌도시개발사업 대장동 A9 A10 A11 구역 임대주택 공급유형·면적변경

【1차】 2015.2.13. 【성남도시개발공사공고 제2015-01호 민간사업자 공모 공고 「성남 대장동·제1공단 결합 도시개발사업 민간사업자 공모 지침서」 내용】

◼ A10 국민임대주택용지 ◼ A11 국민임대주택 용지
• A10 블록 10,084㎡(3,050평) : 국민임대주택 용지
• A11 블록 47,806㎡(14,460평) : 국민임대주택 용지
= A10 A11 면적 합계 57,890㎡(17,510평)

【2차】 2016.11.8. 수정변경 【성남시고시 2016-214호 「도시개발구역 변경 및 개발계획 변경 실시계획인가 고시」】

◼ A11 일반분양주택 용지 *기존 국민임대주택용지를 일반분양주택용지로 변경
• A11 블록 25,982㎡(7,859평) : 일반분양주택 용지(448세대)

◼ A9 국민임대주택용지 ◼ A10 국민임대주택 용지
• A9 블록 9,552㎡(2,889평) : 국민임대주택 용지(221세대) *기존 일반분양주택용지를 국민임대주택용지로 변경
• A10 블록 47,783㎡(14,453평) : 국민임대주택 용지(1,200세대)
= A9 A10 면적 합계 57,335㎡(17,342평)

【3차】 2019.10.14. 수정변경 【성남시고시 제2019-315호 「성남 판교대장 도시개발사업 개발계획(8차) 및 실시계획(6차) 변경 인가 고시」】

◼ A9 국민임대주택용지 ◼ A10 = 공공임대주택(국민임대주택·행복주택 혼합) + 공공분양주택
• A9 블록 9,552㎡(2,889평) : 국민임대주택 용지(221세대) *기존 유지
• A10 블록 47,783㎡(14,453평) : 신혼희망타운주택 용지(1,200세대) *기존 국민임대주택용지를 아래와 같이 혼합
- 공공임대주택용지(400세대의 행복주택*)
- 공공분양주택용지(800세대)
= A9 A10 면적 합계 57,335㎡(17,342평)

* 위 A9 A10 블록은 2019.12.27. 한국토지주택공사(LH)가 수의계약으로 매수하여 A9는 221세대의 국민임대주택 건설, A10은신혼희망타운 416세대의 행복임대주택(~~국민임대주택~~ 제외)·707세대의 분양주택 2가지 유형으로 건설했다. '공공주택 유형'에 관해서는 아래 설명 참고

▌공공주택 유형

'공공주택'이란 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정지원을 받아 공급하는 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 주택으로서 1. 공공임대주택인 ▴영구임대주택(50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급) ▴국민임대주택 ▴행복주택 ▴통합공공임대주택 ▴장기전세주택 ▴분양전환공공임대주택 ▴기존주택등매입임대주택 ▴기존주택전세임대주택 등과 2. 공공분양주택인 분양을 목적으로 공급하는 주택을 말한다.

1. 공공임대주택(국민임대주택·행복주택)
❍ 국민임대주택
- 국가·지방자치단체 등이 30년 이상 장기임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
❍ 행복주택
- 국가·지방자치단체 등이 대학생·사회초년생·신혼부부 등 젊은 층의 주거안정 목적으로 공급하는 공공임대주택

2. 공공분양주택
- 분양을 목적으로 공급하는 주거용도로만 쓰이는 주거전용면적이 1호 또는 85㎡ 이하 국민주택규모 주택

▌문재인 정부의 신혼희망타운

문재인 정부의 지난 2017.11.29. 국토교통부 등 관계부처는 합동으로 신혼부부를 위한 신혼특화형 공공임대 20만호 공급과 신혼희망타운(분양형) 7만호 공급(수도권 4.7만) 등의 '사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지로드맵'을 발표했다. 이후 2018.7.5. 국토교통부 등 관계부처 합동으로 이전 발표한 주거복지로드맵의 '신혼부부·청년 주거지원 방안'을 확대·구체화하였다. 신혼희망타운, 국민임대, 행복주택을 특화단지로 조성해 5년간 최대 88만쌍의 신혼부부에게 공공주택‧자금을 지원하고, 6세이하 자녀를 둔 한부모가족(6만가구)을 신혼부부에 준하여 지원하고, 최대 75만가구의 청년에게 임대주택·맞춤형 금융지원하는 등의 계획안을 발표했다.

✔ 대장동 A9 A10 블록 시행사는 LH 한국토지주택공사이다. A10 구역은 LH가 이러한 정부 복지로드맵에 의해 신혼희망타운 분양형과 임대형(국민임대·행복주택)으로 조성해 분양 또는 임대하게 되는 공공주택 토지이다. A9 구역은 전용면적 60㎡ 이하, A10은 전용면적 60㎡ 이하에서 공급되는 공동주택이다.

✔ 신혼희망타운주택의 공급 대상은 신혼부부(예비신혼부부 포함) 및 한부모가족(한부모가족지원법 제4조제2호에 따른 한부모가족을 말함)이 해당되며, 공급유형은 공공분양주택으로 공급 또는 공공분양주택과 주택 또는 행복주택을 혼합하여 공급(공공분양주택이 단지 전체 호수의 50% 이상이어야 함)하게 된다.

◎ 신혼희망타운(분양형·임대형)의 입주자격

1. 신혼희망타운 분양형의 기본입주자격은 ① 신혼부부로서 혼인 기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀를 둔 사람 ② 예비신혼부부로서 혼인을 계획 중이며, 분양공고일로부터 1년 이내 혼인사실을 증명할 수 있는 자 ③ 한부모가족으로서 6세 이하 자녀(태아포함)를 둔 부 또는 모인 무주택세대구성원(예비신혼부부의 경우 혼인으로 구성될 세대의 세대구성원 모두 무주택자인 경우를 말함)이다.

- 세부공통자격으로서는 ① 분양공고일부터 입주할 때까지 무주택 세댁구성원일 것 ② 주택청약종합저축 가입 6개월 경과, 납입인정횟수 6회 이상(청약저축 포함) ③ 소득기준이 전년도 가구당 도시근로자 월평균소득 120%(3인 기준, 월 666만원 수준) 이하(배우자 소득 있을시 130%, 3인 기준월 722만원 수준 이하) ④ 총 자산기준 303,000천원 이하(2020년 적용 기준) ⑤ 전용 모기지 가입기준으로 주택가격이 총자산 기준을 초과하는 주택을 공급받은 입주예정자는 입주할 때까지 '신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품'에 주택가격의 최소 30% 이상 가입할 것 등에 해당되어야 한다.

2. 신혼희망타운(임대형) 행복주택의 기본입주자격은 위 분양형과 같다.
- 세부공통자격으로서는 ① 본인 또는 배우자 1인이 입주 전까지 입주자저축*(주택청약종합저축) 가입사실 증명(한부모가족은 본인) ② 소득기준은 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득 100% 이하(맞벌이 120%) ③ 총 자산기준 288,000천원 이하(2020년 적용 기준) ④ 자동차 기준 24,680천원 이하(2020년 적용 기준) 등에 해당되어야 한다.

* 기존 주택법 제75조(입주자저축) 제2항에는 국민주택등과 민영주택을 공급받기 위하여 가입하는 입주자저축으로 청약저축, 청약예금, 청약부금, 주택청약종합저축 등을 두고 있었는데 2015.6.22. 이 규정을 개정(시행일은 2015.9.1.)해 주택청약종합저축 하나로 통일했다. 입주자저축은 한 사람이 한 계좌만 가입할 수 있다.

☞ 관련 규정 : 주택법 56조(입주자저축)·동법 시행령·시행규칙｜주택공급에 관한 규칙 제2장 입주자저축 > 제1절 입주자저축의 가입 및 사용 제5조 ~ 제2절 주택청약종합저축 제14조 참고

✔ 국민주택과 민영주택을 공급받기 위해서는 미리 입주금의 전부 또는 일부를 저축해야 하는 입주자저축인 주택청약종합저축에 가입하여야 하며, 국토교통부장관은 ▴주택을 공급받으려는 자의 입주자자격, 재당첨 제한 여부 및 공급 순위 등 확인 및 정보제공 업무 ▴입주자저축 가입을 희망하는 자의 기존 입주자저축 가입 여부 확인 업무 ▴조세특례제한법 제89조의2에 따라 세금우대저축 취급기관과 세금우대저축자료 집중기관 상호 간 입주자저축과 관련된 세금우대저축자료를 제공하도록 중계하는 업무 등을 수행하기 위하여 필요한 경우 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 제4조제1항에도 불구하고 입주자저축취급기관의 장에게 입주자저축에 관한 자료 및 정보(입주자저축정보)를 제공하도록 요청할 수 있다(주택법 제56조).

○ 주택청약종합저축 취급은행(현 9개 은행)
NH농협은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행, KB국민은행, IBK기업은행, 대구은행, 부산은행, 경남은행

※ 입주자저축(주택청약종합저축) 관련 법률(주택법 제56조)
▸주택법
▸주택공급에 관한 규칙
▸금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률
▸특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률
▸범죄수익은닉의 규제 및 처벌 등에 관한 법률
▸정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률

3. 신혼희망타운(임대형) 국민임대주택의 기본입주자격은 위 분양형과 같다.

- 세부공통자격으로서는 ① 본인 또는 배우자 1인이 입주 전까지 입주자저축(주택청약종합저축) 가입사실 증명(한부모가족은 본인). 단 전용면적 50㎡ 이상 주택에 한해서는 가입 6개월 경과, 납입인정횟수 6회 이상이어야 함 ② 소득기준은 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득 70% 이하 ③ 총 자산기준 288,000천원 이하(2020년 적용 기준) ④ 자동차 기준 24,680천원 이하(2020년 적용 기준) 등에 해당되어야 한다.

☞ 공공주택사업자는 신혼희망타운 중 공공분양주택을 공급하는 경우에는 공공주택 특별법 시행규칙 제19조(분양전환공공임대주택 등의 입주자 선정 등) 제2항에 따른 별표 6의2(신혼희망타운주택 중 공공분양주택의 입주자 자격 및 선정 방법)에 충족하는 입주자를 선정해야 한다.

☞ 공공주택사업자는 국민임대주택을 공급하는 경우에는 공공주택 특별법 시행규칙 제15조(국민임대주택의 입주자 선정 등) 제1항에 따른 별표 4(국민임대주택의 입주자 자격)에 충족하는 입주자를 선정해야 한다.

☞ 공공주택사업자는 행복주택을 공급하는 경우에는 공공주택 특별법 시행규칙 제17조(행복주택의 입주자 선정 등) 제1항 따른 별표 5(행복주택의 입주자 자격 및 거주기간) 제1호 및 제2호에 충족하는 입주자를 선정해야 하며, 행복주택의 임대차계약은 2년마다 갱신하고, 입주자의 최대 거주기간은 동조 같은 별표 5 제3호 및 제4호에 따른다.

※ 성남 대장지구 민간사업자 성남의뜰은 2017.8.29.부터 2018.7.26.까지 A9 A10 임대주택 용지 개별 매각 입찰공고를 9차례 시도하였으나 모두 유찰되고 말았다. 임대주택 용지는 공공주택 용지나 연립주택 용지와 달리 수익성이 떨어져 건설사들이 크게 관심을 기울이지 않는 주택 공급유형이다.

결국 2019.10.15.* 성남의뜰은 A9 A10을 일괄매각하는 방법으로 수정하고, 임대주택용지 A9 구역은 기존대로, 기존 A10 임대주택 용지는 위 설명한 바와 같이 신혼희망타운주택(임대주택 용지와 분양주택 용지 혼합)으로 공급유형을 변경하게 된다. 그럼에도 불구하고 매각이 되지 않게 되고, 이후 2019.12.27. 은수미 성남시장이 한국토지주택공사(LH)에 일괄매각하게 된다.

* 은수미 성남시장은 2019.10.14. 국민임대주택 용지 A10 지역을 공공임대주택과 공공분양주택으로 분리하는 변경고시(성남시 고시 2019-315호)를 하고, 다음날인 10.15. 성남의뜰은 A9 지역은 임대주택(세대수 221세대) 용지로 그대로 두되 A10 구역 총 1,200세대 신혼희망타운 중 800가구는 공공분양 물량으로 바꿔 사업성을 높이고, 나머지 400가구는 공공임대 형태로 변경하여 A9·A10 2개의 블록을 일괄매각하는 방법으로 공고(공고 제2019-5호 성남 판교대장 도시개발지구 공공주택용지 A9·A10 일괄매각 공급 공고)를 했다.

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