대장동 개발이익·화천대유 분양수익·블록별 분양상황 등

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대장동 개발이익·화천대유 분양수익·블록별 분양상황 등

정치 2021. 10. 21.

Ⅰ. 성남 대장동·제1공단 결합 도시개발사업(2014.5.30. 지정 고시)

○ 위치
- 경기도 성남시 분당구 대장동 210번지 일원
- 경기도 성남시 수정구 신흥동 2458번지 일원

○ 면적 : 968,890㎡(대장동지역 912,868㎡｜제1공단지역 56,022㎡)

○ 사업방식 : 도시개발법 제11조제1항제11호에 의한 민·관공동사업
○ 시행방식 : 도시개발법 제21조의 수용 또는 사용의 방식

○ 사업추진형태 : 특수목적회사(SPC)인 프로젝트회사 설립을 통한 민관합동 개발 방식으로 추진되며, 특수목적회사(SPC)의 형태는 법인세법 제51조의2 규정을 충족하는 프로젝트금융투자회사(PFV)로 함

◼ SPC(PFV)설립을 통한 민·관합동방식
• PFV 설립근거 및 장점
- 법인세법시행령(제86조의2 5항)상 설립요건
- 법인세법 제51조의2(유동화회사등에 대한 소득공제)에 따른 소득공제

◼ SPC(PFV) 출자
• SPC(PFV) 출자비율
- 공사 출자 : 50%+1주
- 민간자본 : 50%-1주
• 출자방법 : 현금출자
• 50%초과 출자사유
- 토지의 수용 또는 사용방식 사업추진 : 도시개발법 제22조(토지의 수용 또는 사용)

◼ 재원조달 방안
- 민간사업자 공모후 SPC에서 필요자금 조달
- 전문 금융기관 출자(5%이상 지분출자)
- 필요재원 : 1,133,300백만원(금융비용 포함)

◎ 주요사업비용(총합계 160,871,084천원)

○ 토지조성관련
• 기본조성공사비 87,232,757천원(1공단 공원조성비 포함)
• 기타조성공사비 28,390,480천원(송전선로 지중화 공사)
= 소계 115,623,237천원

○ 각종부담금
• 광역교통부담금 14,019,982천원
• 생태계보전협력금 53,453천원
• 농지보전부담금 25,342,130천원
• 대체산림조성비 821,158천원
• 하수도원인자부담금 5,011,124천원
= 소계 45,247,847천원

Ⅱ. 성남 판교대장 도시개발사업(2016.11.8. 사업 변경)

• (기정) 성남 대장동 제1공단 결합 도시개발구역
- 성남시 분당구 대장동 210번지 일원
- 성남시 수정구 신흥동 2458번지 일원

• (변경) 성남 판교대장 도시개발구역
- 성남시 분당구 대장동 210번지 일원

▌대장동개발사업 출자금·배당금 등

◎ 이하 ㈜성남의뜰(특수목적법인 SPC) 발행주식 총 100만주(자본금 50억원)
- 배당연도 : 3년(2019｜2020｜2021)
- 배당총액(우선주+보통주) : 5,903억원(590,277,853,731)

【우선주】
- 1종 우선주(공공사업자 성남도시개발공사)·2종 우선주(민간사업자 아래 5개 금융기관)
❚ 성남도시개발공사(500,001주 50.0001%) : 자본금 25억5천원(2,500,005,000)｜배당액 1,830억원(182,999,865,999)
❚ ㈜KEB하나은행(현 하나은행｜140,000주 14%) : 자본금 7억원｜배당액 1억5천만원
❚ ㈜KB국민은행(80,000주 8%) : 자본금 4억원｜배당액 6억원
❚ IBK기업은행(중소기업은행｜80,000주 8%) : 자본금 4억원｜배당액 6억원
❚ ㈜동양생명보험(80,000주 8%) : 자본금 4억원｜배당액 6억원
❚ ㈜하나자산신탁(50,000주 5%) : 자본금 2억5천만원｜배당액 3억7,500만원
- 이상 우선주 배당 총액 1,862억원(186,224,865,999)
* 위 우선주는 이익배당 및 잔여재산분배에 있어 보통주보다 우선권이 있을 뿐만 아니라 의결권까지 있는 우선주식임

【보통주】
❚ ㈜화천대유자산관리(9,999주 0.9999%｜소유주 김만배) : 자본금 4,999만5천원｜배당액 577억원(57,716,907.732)
❚ ㈜SK증권(60,000주 6%) : 자본금 3억원｜배당액 3,464억원(346,336,080,000) ☜ SK증권은 천화동인1~7호를 실소유하고 있는 아래 각 개인 투자자 7인과의 특정금전신탁계약을 체결함. SK증권이 거둔 신탁보수는 연간 700만 원 가량(1~7호 각 계좌당 100만원씩). SK증권 측은 "성남의뜰 컨소시엄 대표사인 하나은행 측에서 특정금전신탁계약 가능 여부를 문의해 왔고, 당연히 신탁업을 영위하고 있다고 답을 했으며, 이후 천화동인 관계자들이 SK증권으로 찾아온 것"이라고 밝힘
- 이상 보통주 배당 총액 4,041억원(404,052,987,732)

- 위 각 지분율(%)은 전체 주식수(우선주+보통주 = 100만주)에 대한 각 주식 지분비율임

※ 이하 천화동인1호~7호의 ㈜SK증권 신탁금 비율 및 배당액 등
• ㈜천화동인 1호(20.930주 2.1%｜소유주 김만배) : 신탁금 1억465만원｜배당 1,208억원
• ㈜천화동인 2호(1,744주 0.2%｜김만배 아내 김은옥) : 신탁금 872만원｜배당 101억원
• ㈜천화동인 3호(1,744주 0.2%｜김만배 누나 김명옥) : 신탁금 872만원｜배당 101억원
• ㈜천화동인 4호(17,442주 1.7%｜남욱 변호사｜상호변경 현 NSJ홀딩스) : 신탁금 8,721만원｜배당 1,007억원
• ㈜천화동인 5호(11,163주 1.1%｜정영학 회계사) : 신탁금 5,581만5천원｜배당 644억원
• ㈜천화동인 6호(4,884주 0.5%｜조현성 변호사) : 신탁금 2,442만원｜배당 282억원
• ㈜천화동인7호(2,093주 0.2%｜배성준 전 머니투데이 기자와 가족) : 신탁금 1,046만5천원｜배당 121억원
- 위 천화동인1~6호의 각 지분율은 수탁자 ㈜SK증권의 전체 주식지분 6%에 대한 각 신탁금 지분비율임

※ 화천대유(자산관리회사 AMC)·천화동인 3년간 총 4,041억원 배당(보통주)
※ 성남도시개발공사를 제외한 금융권·민간업자 배당총액(우선주+보통주) : 4,073억원(407,277,987,732)

○ 화천대유의 초기사업비 351억원 차용
- 킨앤파트너스 291억원(2015년)
- 엠에스비티 60억원(2015년)

▋ 대장동 개발이익

① 택지매각 이익(7,243억) + ② 아파트분양 이익(1조968억) = 1조8,211억

① 택지매각 이익

• 판매액(2조2,243억) - 사업비(1조5,000억) = 7,243억

2021.10. 지금까지 성남 판교대장도시개발사업 내 택지매각 금액은 2조2,243억(평당 1,553만원｜143,160평)이다.

- 아파트·연립 등 공동주택지는 총 15개 블록(공동주택 12개·연립주택 3개 )인데, 이 중 화천대유에 5개 필지(면적 92,615평)를 6,837억(평당 1,503만원), 민간에게 8개 필지(면적 50,575평)를 8,802억(평당 1,740만원), LH 한국토지주택공사에 2개 필지(면적 17,374평)를 2,122억(평당 1,221만원)에 매도했다.

※ 단독주택지도 9,063평을 1,364억(평당 1,364만원), 상업·근린생활시설·공공청사 용지 등 20,660평을 3,118억(평당 1,509만원)에 매각했다.

분양 상황
2021.10. 지금까지 15개 블록 중 11개 블록(A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A11 A12 B1)에서 4,125세대가 분양(화천대유 A1 A2 A11 A12 B1 5개 블록을 포함한 11개 블록)됐다.

② 아파트분양 이익

• 분양매출액(3조9,424억) - 추정분양원가(2조8,456억) = 1조968억

▮ 분양매출액

- 기분양된 연립주택의 분양가를 고려하여 추정한 15개 블록 중 A9 A10(이하 LH 한국토지주택공사 매수)을 제외한 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A11 A12 B1 B2 B3 13개 블록(4,340세대)의 추정 분양매출액은 3조9,400억이다.

- 분양가는 평균 평당 2,452만원으로 호당 9억1,000만원이다. 분양예정인 B2 B3(전용면적 85㎡초과) 분양가는 기분양된 B1(전요면적 85㎡이하) 분양가를 고려하여 평당 3,500만원 적용했다.

※ LH 한국토지주택공사에 넘긴 A9 A10 블록 임대주택(1,421세대)과 B2 B3 연립주택(215세대)도 이후 분양 예정이다.

▮ 분양원가

- 택지매입가, 금융비용 및 제세공과금, 건축비(평당 700만원 2018년 경기도가 공개한 경기도시공사 아파트의 건축원가는 평균 평당 543만원, 2020년 기본형건축비 평당 627만원을 고려하여 적용) 등을 고려한 위 13개 블록(4,340세대)의 추정 원가는 평당 1,770만원, 호당 6억6,000만원으로 2조8,000억으로 추정된다.

▮ 분양수익

- 위 13개 블록(4,340세대)의 분양수익은 평당 682만원, 호당 2억5,000만원으로 1조968억으로 추정된다.

□ 블록별 토지·분양면적(세대수·인구)·단지명

▌총 15개 블록(공동주택 12개｜연립주택 3개)

● A블록(12개) : A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 A11 A12(이하 아파트 부지)

● B블록(3개) : B1 B2 B3(이하 연립주택 부지)
- 위 총 토지면적 : 374,344㎡(113,438평)｜총 세대 : 5,684세대

● A블록(12개) 아파트

• A1 ● 토지 면적 : 31,334㎡(9,495평)｜● 분양면적 35평(529세대 1,429인) ▶ 단지명 : 판교 퍼스트힐 푸르지오 1단지
- 위 A1은 전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)임｜분양면적 합계 18,515평

• A2 ● 토지 면적 : 26,374㎡(7,992평)｜● 분양면적 35평(445세대 1,202인) ▶ 단지명 : 판교 퍼스트힐 푸르지오 2단지
- 위 A2는 전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)임｜분양면적 합계 15,575평

• A3 ● 토지 면적 : 11,360㎡(3,442평)｜● 분양면적 44평(121세대 365인) ▶ 단지명 : 힐스테이트 판교 엘포레 A3BL
- 위 A3은 전용면적 85㎡ 초과 공동주택(아파트)임｜분양면적 합계 5,324평

• A4 ● 토지 면적 : 21,068㎡(6,384평)｜● 분양면적 44평(251세대 678인) ▶ 단지명 : 힐스테이트 판교 엘포레 A4BL
- 위 A4는 전용면적 85㎡ 초과 공동주택(아파트)임｜분양면적 합계 11,044평

• A5 ● 토지 면적 : 34,934㎡(10,586평)｜● 분양면적 35평(589세대 1,591인) ▶ 단지명 : 판교 풍경채 어바니티 5단지
- 위 A5는 전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)임｜분양면적 합계 20,615평

• A6 ● 토지 면적 : 38,885㎡(11,783평)｜● 분양면적 44평(464세대 1,253인) ▶ 단지명 : 힐스테이트 판교 엘포레 A6BL
- 위 A6은 전용면적 85㎡ 초과 공동주택(아파트)｜분양면적 합계 20,416평

• A7 ● 토지 면적 : 14,446㎡(4,377평)｜● 분양면적 35평(243세대 657인) ▶ 단지명 : 판교 풍경채 어바니티 7단지
- 위 A7은 전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)임｜분양면적 합계 8,505평

• A8 ● 토지 면적 : 11,932㎡(3,616평)｜● 분양면적 35평(201세대 543인) ▶ 단지명 : 판교 풍경채 어바니티 8단지
- 위 A8은 전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)임｜분양면적 합계 7,035평

• A11 ● 토지 면적 : 25,982㎡(7,874평)｜● 분양면적 34평(448세대 1,210인) ▶ 단지명 : 판교 더샵 포레스트 11단지
- 위 A11은 전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)임｜분양면적 합계 15,232평

• A12 ● 토지 면적 : 31,980㎡(9,691평)｜● 분양면적 34평(542세대 1,464인) ▶ 단지명 : 판교 더샵 포레스트 12단지
- 위 A12는 전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)임｜분양면적 합계 18,428평

- 위 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A11 A12 토지면적 합계 248,295㎡(75,241평)
- 위 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A11 A12 분양면적 합계 4,642,737㎡(140,680평)·세대합계 : 3,833세대

• A9 ● 토지 면적 : 9,552㎡(2,895평)｜● 전용면적 29㎡ 67세대·37㎡ 67세대·46㎡·87세대(221세대 598인) ▶ 단지명 : 미정(대장동 원주민 이주용 택지)
- 위 A9는 전용면적 60㎡ 이하 공동주택(임대아파트)임

• A10 ● 토지 면적 : 47,783㎡(14,480평)｜● 전용면적 46㎡ 230세대·55㎡ 890세대(1,120세대 3,240인) ▶ 단지명 : 성남판교대장 A10 신혼희망타운(*국토교통부 주거복지 로드맵에 따라 한국토지주택공사가 공급하는 신혼부부 특화형 공공주택인 신혼희망타운 단지임)
- 위 A10은 전용면적 60㎡ 이하 공동주택(임대아파트)임

- 위 A9 A10 토지면적 합계 57,335㎡(17,374평)

- 대장동 개발 계획이 승인된 2015년 6월 당시(2015.6. 성남도시개발공사 성남의뜰 컨소시엄과 사업협약 체결) 성남도시개발공사가 위 A9 A10 두 블록 임대주택용지(37만8635㎡)에 조성하기로 한 임대 비율은 15.29%(5만7889㎡)였다. 그러나 2019.10.14. 개발 계획이 바뀌면서 임대 비율은 기존 계획의 절반에도 못 미치는 6.72%(2만5449㎡)로 떨어졌다. 관련 자세한 내용은 대장동 임대주택 용지 확보비율 25% 근거, 대장동 임대주택 용지 축소 원인 및 경과

● B블록(3개) 연립주택

• B1 ● 토지 면적 : 34,439㎡(10,436평)｜● 분양면적 35평(292세대 816인) ▶ 단지명 : 판교 SK VIEW 테라스
- 위 B1은 전용면적 85㎡ 이하 공동주택(연립)임｜분양면적 합계 10,220평

• B2 ● 토지 면적 : 20,381㎡(6,176평)｜● 분양면적 48평(128세대 346인) ▶ 단지명 : 미정
- 위 B2는 전용면적 85㎡ 초과 공동주택(연립)임｜분양면적 합계 6,144평

• B3 ● 토지 면적 : 13,894㎡(4,210평)｜● 분양면적 48평(87세대 235인) ▶ 단지명 : 미정
- 위 B3은 전용면적 85㎡ 초과 공동주택(연립)임｜분양면적 합계 4,176평

- 위 B1 B2 B3 토지면적 합계 68,714㎡(20,822평)
- 위 B1 B2 B3 분양면적 합계 67,782㎡(20,540평)·세대합계 507세대

▌화천대유의 토지매입 금액과 분양수익 등

◎ A1 A2 A11 A12 B1 블록 토지면적 합계 : 150,109㎡(45,488평)

○ 화천대유 A1 A2 A11 A12 B1 블록 토지 매입 금액(수의계약)
- A1 블록 택지 판매 현황 : 1평(3.3㎡) 1,639만원 × 총 공급면적 9,495평(31,334㎡) = 1,556억원
- A2 블록 택지 판매 현황 : 1평(3.3㎡) 1,639만원 × 총 공급면적 7,992평(26,374㎡) = 1,310억원
- A11 블록 택지 판매 현황 : 1평(3.3㎡) 1,639만원 × 총 공급면적 7,874평(25,982㎡) = 1,291억원
- A12 블록 택지 판매 현황 : 1평(3.3㎡) 1,639만원 × 총 공급면적 9,691평(31,980㎡) = 1,588억원
- B1 블록 택지 판매 현황 : 1평(3.3㎡) 1,046만원 × 총 공급면적 10,436평(34,439㎡) = 1,092억

▶ 위 A1 A2 A11 A12 B1 토지 매입 총금액 6,837억원

◎ A1 A2 A11 A12 B1 블록 분양면적 합계 : 257,301㎡(77,970평)｜세대수 : 2,256세대

○ 화천대유 A1 A2 A11 A12 B1 5개 블록(총 분양면적 69,970평) 공동주택 분양수익

- 화천대유의 A1 A2 A11 A12 B1 5개 블록 공동주택 분양수익은 4,531억 원으로 예상이 되는데, 평균 분양가는 평당 2,247만 원으로 분양가 총액은 1조7,511억 원에 이른다.

- 분양원가는 택지 매입원가(평당 880만원) + 금융비용 등(택지 판매비의 10%) + 적정건축비(평당 700만원)를 반영 총 1조2,980억 원으로 추정된다.

- 택지매각에서 받은 화천대유와 천하동인 배당금 4,041억까지 고려하면 화천대유와 천하동인 등 개인 7명이 챙긴 이익만 8,500억 원으로 추정되고, 이중 김만배와 가족 등에게 돌아간 이익만 6,500억 원이 된다.

▍화천대유의 5개 블록 분양 등 현황

- 대장지구 개발사업의 다른 부지에 대해서는 건설사 간 경쟁률이 182대 1까지 달했는데, 대장지구 내 아래 5개 블록(전용면적 85㎡ 이하 공동주택 택지) 부지는 화천대유가 수의계약으로 손쉽게 확보했다.

1. A1 A2 A11 A12 블록 토지(공동주택 부지｜85㎡ 이하 아파트 공급) 면적 합계 : 115,670㎡(35,052평)

• A1 ● 토지 면적 : 31,334㎡(9,495평)｜● 분양면적 35평형(529세대 1,429인) ▶ 단지명 : 판교 퍼스트힐 푸르지오 1단지
• A2 ● 토지 면적 : 26,374㎡(7,992평)｜● 분양면적 35평형(445세대 1,202인) ▶ 단지명 : 판교 퍼스트힐 푸르지오 2단지
• A11 ● 토지 면적 : 25,982㎡(7,874평)｜● 분양면적 34평형(448세대 1,210인) ▶ 단지명 : 판교 더샵 포레스트 11단지
• A12 ● 토지 면적 : 31,980㎡(9,691평)｜● 분양면적 34평형(542세대 1,464인) ▶ 단지명 : 판교 더샵 포레스트 12단지

2. B1 블록 토지(공동주택 부지｜85㎡ 이하 연립주택 공급) 면적 : 34,439㎡㎡(10,436평)

• B1 ● 토지 면적 : 34,439㎡(10,436평)｜● 분양면적 35평형(292세대 816인) ▶ 단지명 : 판교 SK VIEW 테라스
- 위 A1 A2 A11 A12 B1 분양면적 합계 230,901㎡(69,970평)｜위 세대합계 : 507세

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