대장동 도시개발사업 시행자 성남의뜰 설립의 법적 근거

정치 2021. 11. 30.

※ 관련 법률
❚ 도시계발법 제11조
❚ 도시계발법 시행령 제18조
❚ 도시개발법 시행규칙 제14조
❚ 도시개발업무지침
❚ 법인세법 제51조의2
❚ 법인세법 시행령 제86조의2
❚ 상법 제458조
❚ 조세특례제한법 제104조의31｜구 제119조·제120조｜구 부칙 제9조·제76조 등
❚ 조세특례제한법 시행령 제104조의28

▋ 법인세법(조세특례제한법)에 의한 특수목적법인(SPC) 프로젝트금융투자회사(PFV) ㈜성남의뜰

'성남의뜰'은 성남 판교대장 도시개발사업(성남 분당구 대장동 개발 사업)에 있어 부동산매매 및 대지조성을 사업목적으로 2015.7.27. 설립된 특수목적법인(SPC Special Purpose Company)으로서 그 법인 형태는 아래 법인세법 제51조의2 제1호에서 제8호까지의 규정에 따른 투자회사와 유사한 제9호의 요건을 갖추어 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV Project Financing Vehicle)이다. 성남의뜰 PFV는 상근 임직원이 없는 서류형태로 존재하는 명목회사 즉, 페이퍼 컴퍼니(Paper company)이다.

❚ 성남 판교대장 도시개발사업 추진방식

◎ SPC(PFV)설립을 통한 민·관합동방식

○ PFV 설립근거
▪ 법인세법시행령(제86조의2제5항)상 설립요건
▪ 법인세법 제51조의2(유동화회사등에 대한 소득공제)에 따른 소득공제

◎ SPC(PFV) 출자

○ SPC(PFV) 출자비율
- 공사 출자 : 50%+1주
- 민간자본 : 50%-1주

○ 출자방법 : 현금출자

○ 50%초과 출자사유
▪ 토지의 수용 또는 사용방식 사업추진 : 도시개발법 제22조(토지의 수용 또는 사용)

◎ 재원조달 방안
○ 민간사업자 공모후 SPC에서 필요자금 조달
○ 전문 금융기관 출자(5%이상 지분출자)
○ 필요재원 : 1,133,300백만원(금융비용 포함)

◎ SPC 설립절차
○ SPC 설립의 절차와 관련한 직접적인 근거법령은 없으나, 다수의 유사사업 추진 사례 등을 고려하여 다음과 같은 절차로 추진

✓ ㈜성남의뜰 주주 구성
▴성남도시개발공사 ▴하나은행(주관사) ▴국민은행 ▴중소기업은행 ▴동양생명보험주식회사 ▴하나자산신탁(FMC) ▴SK증권주식회사(특정금전신탁 수탁자·위탁자 천화동인 1~7호) ▴화천대유자산관리(AMC)

▎PFV 기본구조

✓ ㈜성남의뜰(PFV)의 역할
1. 대장동 개발 사업의 시행자로서 인·허가, 보상, 공사시행, 준공, 분양 등 사업수행 전체에 대해 책임과 권한
2. 자산관리·운용 및 처분에 관한 업무를 사업신청자 구성원 중 1인을 자산관리회사로 선정하여 위탁함
- 이에 따라 화천대유를 자산관리회사로 선정하여 그 업무를 위탁함
3. 자산관리회사의 사업수행에 대한 감독 역할 수행

✓ 자산관리회사 화천대유의 역할
1. 시행자인 성남의뜰에 대한 자산관리회사로서 본 사업 전반의 계획·관리 등의 업무수행 및 기타 시행자의 사업수행을 위하여 필요한 사항을 지원
2. 자산관리회사의 역할과 책임은 시행자인 성남의뜰과 체결하는 자산관리업무위탁계약

✔ 이하 법률 규정은 성남 판교대장 도시개발사업시행자인 프로젝트금융투자회사(PFV) 성남의뜰 설립(2015.7.27.) 당시의 규정에 의한 것이다.

■ 유동화전문회사 등에 대한 소득공제(법인세법 제51조의2)

<관련규정>
- 법인세법 제51조의2(유동화전문회사 등에 대한 소득공제)
- 법인세법 시행령 제86조의2(유동화전문회사 등에 대한 소득공제)

가. 아래의 어느 하나에 해당하는 내국법인이 기업회계기준에 따라 작성한 재무제표상의 법인세비용 차감 후 당기순이익에 이월이익잉여금을 가산하거나 이월결손금을 공제하고, 상법 제458조(이익준비금)에 따라 적립한 이익준비금을 차감한 금액(이 경우 당기순이익, 이월이익잉여금 및 이월결손금 중 ▴주식 등 ▴채권 ▴'자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제9조제20항에 따른 집합투자재산 등 자산의 평가손익은 제외하되, 법인세법 시행령 제75조제3항에 따라 시가법으로 평가한 투자회사 등의 집합투자재산 자산의 평가손익에 대하여는 그러하지 아니함)인 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 해당 사업연도의 소득금액에서 공제한다.

1. '자산유동화에 관한 법률'에 따른 유동화전문회사
2. '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 따른 투자회사, 투자목적회사, 투자유한회사, 투자합자회사(경영권 참여, 사업구조 또는 지배구조의 개선 등을 위하여 지분증권 등에 투자·운용하는 투자합자회사로서 지분증권을 사모로만 발행하는 집합투자기구인 '사모투자전문회사'는 제외) 및 투자유한책임회사
3. '기업구조조정투자회사법'에 따른 기업구조조정투자회사
4. '부동산투자회사법'에 따른 기업구조조정 부동산투자회사 및 위탁관리 부동산투자회사
5. '선박투자회사법'에 따른 선박투자회사
6. '임대주택법'에 따른 특수 목적 법인 등으로서 임대사업을 목적으로 한 '상법'에 따른 주식회사 또는 유한회사로서 ▴본점 외의 영업소를 설치하지 않을 것 ▴상시 근무하는 임원을 두지 않을 것, 직원을 고용하지 않을 것 ▴'법인세법 시행령' 제86조의2제5항제2호에 따른 자산관리회사 또는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제12조에 따라 인가를 받아 설립된 신탁업자에 관련 사무를 위탁할 것 ▴주식을 담보(국민주택기금 융자금에 대한 담보는 제외)로 제공하지 않을 것 등의 요건을 모두 갖춘 회사 등의 요건을 갖추어 설립된 법인
7. '문화산업진흥 기본법'에 따른 문화산업전문회사
8. '해외자원개발 사업법'에 따른 해외자원개발투자회사

9. 위 1~8과 유사한 투자회사로서 아래의 요건을 충족하는 법인(PFV)

▲ 회사의 자산을 설비투자, 사회간접자본 시설투자, 자원개발, 그 밖에 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 회사일 것
▲본점 외의 영업소를 설치하지 아니하고 직원과 상근하는 임원을 두지 아니할 것
▲ 한시적으로 설립된 회사로서 존립기간이 2년 이상일 것
▲ 상법이나 그 밖의 법률의 규정에 따른 주식회사로서 발기설립의 방법으로 설립할 것
▲ 발기인이 '기업구조조정투자회사법' 제4조(발기인)제2항 각 호(발기인의 자격)의 어느 하나에 해당하지 아니하고, 발기인 중 1인 이상이 ▴'은행법'에 의한 인가를 받아 설립된 은행 ▴'한국산업은행법'에 의한 한국산업은행 ▴'중소기업은행법'에 의한 중소기업은행 ▴'한국수출입은행법'에 의한 한국수출입은행 ▴'농업협동조합법'에 따른 농업협동조합중앙회(상호금융사업에 한정함) 및 농협은행 ▴'수산업협동조합법'에 따른 수산업협동조합중앙회(신용사업, 회원의 상환준비금과 여유자금의 운용·관리, 공제사업에 한정함) ▴'상호저축은행법'에 의한 상호저축은행중앙회(지급준비예탁금에 한함) 및 상호저축은행 ▴'보험업법'에 따른 보험회사 ▴'여신전문금융업법'에 따른 여신전문금융회사 ▴'새마을금고법'에 따른 새마을금고연합회 ▴'자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 따른 투자매매업자 및 투자중개업자 ▴'자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 따른 종합금융회사 ▴'자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 따른 신탁업자 등 어느 하나에 해당하는 금융회사 등일 것
▲ 이사가 '기업구조조정투자회사법' 제12조(이사의 자격) 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니할 것
▲ 감사는 '기업구조조정투자회사법' 제17조(감사의 자격)에 적합할 것(이 경우 '기업구조조정투자회사'는 '회사'로 봄)

▲ 자본금 규모, 자산관리업무와 자금관리업무의 위탁 및 설립신고 등과 관련하여 아래의 요건을 충족할 것
① 자본금이 50억원 이상일 것[다만 '사회기반시설에 대한 민간투자법' 제4조(민간투자사업의 추진방식) 제2호의 '사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용·수익하는 방식'으로 민간투자사업을 시행하는 투자회사의 경우에는 10억원 이상일 것]
② 자산관리·운용 및 처분에 관한 업무를 당해 회사에 출자한 법인 또는 당해 회사에 출자한 자가 단독 또는 공동으로 설립한 법인(이하 '자산관리회사'라 함)에게 위탁할 것
③ '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 따른 신탁업을 영위하는 금융회사 등('자금관리사무수탁회사'라 함)에 자금관리업무를 위탁할 것
④ 주주 즉, 발기인(이 경우 '발기인'을 '주주'로 봄) 중 1인 이상이 ① 위 설시한 은행, 한국산업은행, 중소기업은행, 한국수출입은행, 농업협동조합중앙회·농협은행, 수산업협동조합중앙회, 투자매매업자·투자중개업자, 종합금융회사, 상호저축은행중앙회·상호저축은행, 보험회사, 신탁업자, 여신전문금융회사, 새마을금고연합회 등 어느 하나에 해당하는 금융회사 등이거나, ② '국민연금법'에 의한 국민연금관리공단(위 '사회기반시설에 대한 민간투자법' 제4조제2호의 규정에 의한 방식으로 민간투자사업을 시행하는 투자회사의 경우에 한함) 등의 어느 하나에 해당할 것과, 앞 ①②에 해당하는 발기인이 100분의 5(①②에 해당하는 발기인이 다수인 경우에는 이를 합산함) 이상의 자본금을 출자할 것 등의 이 두 요건을 모두 갖출 것
⑤ 법인설립등기일부터 2월 이내에 ▴정관의 목적사업 ▴이사 및 감사의 성명·주민등록번호 ▴자산관리회사의 명칭 ▴자금관리사무수탁회사의 명칭 ▴자산관리회사와 자금관리사무수탁회사(신탁회사)가 동일인이 아닌 등의 사항을 기재한 명목회사설립신고서에 • 정관 • 회사의 자산을 운용하는 특정사업의 내용 • 자금의 조달 및 운영계획 • 주금의 납입을 증명할 수 있는 서류 • 자산관리회사 및 자금관리사무수탁회사와 체결한 업무위탁계약서 사본 등의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 신고할 것
⑥ 자산관리회사(AMC Asset Management Company)와 자금관리사무수탁회사(FMC)가 동일인이 아닐 것

나. 그러나 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위 가. 사항을 적용하지 아니한다.

1. 배당을 받은 주주 등에 대하여 법인세법 또는 조세특례제한법에 따라 그 배당에 대한 소득세 또는 법인세가 비과세되는 경우(단 배당을 받은 주주 등이 '조세특례제한법' 제100조의15제1항의 동업기업과세특례를 적용받는 동업기업인 경우로서 그 동업자들에 대하여 '조세특례제한법' 제100조의18제1항에 따라 배분받은 배당에 해당하는 소득에 대한 소득세 또는 법인세가 전부 과세되는 경우는 제외)

2. 배당을 지급하는 내국법인이 주주 등의 수 등을 고려하여 ▴사모방식으로 설립되었을 것 ▴개인 2인 이하 또는 개인 1인 및 그 친족이 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 95 이상의 주식 등을 소유할 것(단 개인 등에게 배당 및 잔여재산의 분배에 관한 청구권이 없는 경우를 제외)의 이 두 요건을 모두 갖춘 법인인 경우

▍명목회사설립신고 및 소득공제신청

- 위 법인세법 제51조의2(유동화전문회사 등에 대한 소득공제) 제9호에 해당하는 법인인 프로젝트금융투자회사(PFV)는 법인설립등기일부터 2월 이내에 ▴정관의 목적사업 ▴이사 및 감사의 성명·주민등록번호 ▴자산관리회사의 명칭 ▴자금관리사무수탁회사의 명칭 등 사항을 기재한 법인세법 시행규칙 제82조 제7항 4의2에 따른 별지 제64호의2서식 명목회사설립(변경)신고서에 ▴정관 ▴회사의 자산을 운용하는 특정사업의 내용 ▴자금의 조달 및 운영계획 ▴주금의 납입을 증명할 수 있는 서류 ▴자산관리회사 및 자금관리사무수탁회사와 체결한 업무위탁계약서 사본 등의 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

- 위 법인세법 제51조의2(유동화전문회사 등에 대한 소득공제)에 따른 소득공제의 적용받으려는 법인은 법인세법 제60조에 따른 과세표준신고와 함께 법인세법 시행규칙 제82조 제7항 9의2에 따른 별지 제71호의2서식의 소득공제신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

▍프로젝트금융투자회사(PFV)에 대한 소득공제 및 등록세·취득세 감면 등 경과

1. 직접국세 특례 조항인 법인세법 제51조의2(유동화전문회사등에 대한 소득공제) 제1항·제2항은 1999.12.28. 신설(시행 2000.1.1.)되었고, 2004.1.29. 제1항 제6호 프로젝트금융투자회사(PFV) 관련 규정을 추가 신설했다. 이후 소득공제 대상 법인이 추가됨으로 인해 이 프로젝트금융투자회사(PFV) 관련 제6호는 세 칸씩 뒤로 조정된 제9호에 적시되었다. 이후 이 법인세법 제51조의2 제9호 프로젝트금융투자회사(PFV) 규정은 2020.12.22. 삭제(시행 2021.1.1.)하고, 대신 이 제9호 규정을 조세특례제한법(법률 제17759호 2020.12.29. 일부개정｜시행 2021.1.1.)으로 고스란히 이관한 제104조의31(프로젝트금융투자회사에 대한 소득공제)을 신설하여 프로젝트금융투자회사가 2022.12.31.(일몰기한)까지 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 소득금액에서 공제하는 기존 특례조항을 유지하게 했다.

▋프로젝트금융투자회사(PFV) 관련 삭제직전 법인세법(동 시행령) 법조문과 이관 신설된 조세특레제한법(동 시행령) 법조문
▸법인세법 제51조의2(유동화전문회사등에 대한 소득공제) ← ①항 제9호 삭제(2020.12.22.) 직전 법조문
▸법인세법 시행령 제86조의2(유동화전문회사 등에 대한 소득공제) ← ③④⑤⑥⑦항 삭제(2021.2.17.) 직전 법조문
▸조세특례제한법 제104조의31(프로젝트금융투자회사에 대한 소득공제) ← 신설(2020.12.29.)시 법조문
▸조세특례제한법 시행령 제104조의28(프로젝트금융투자회사에 대한 소득공제) ← 신설(2021.2.17.)시 법조문

- 위 법인세법 제51조의2 제1항 제9호의 삭제에도 불구하고 개정 법률에 부칙(법률 제17652호) 제18조 유동화전문회사 등에 대한 소득공제에 관한 경과조치를 두어 이 개정 법률 시행(2000.1.1. 시행) 전에 개시한 사업연도분에 대해서는 종전의 규정에 따르도록 하였다

- 위 법인세법 개정법률안은 정부 및 김경협·김수흥·박홍근·추경호 의원이 발의한 5개 법인세법 일부 개정안을 통합해 기획재정위원회 대안으로 2020.12.2. 본회의를 통과하여 2020.12.22. 공포(법률 제17652호 2020.12.22. 일부개정｜시행 2021.1.1.)된 것이다.

2. 조세특례제한법에서의 프로젝트금융투자회사(PFV)에 대한 지방세(등록세·취득세) 감면 조항은 2004.7.26.(법률 제7216호) 신설된 조세특례제한법 제119조(등록세의 면제 등) 제6항 제3호의 법인세법 제51조의2제1항제6호에 해당하는 프로젝트금융투자회사(PFV)가 취득하는 부동산에 대한 등록세의 100분의 50에 상당하는 세액 감면 및 제120조(취득세의 면제 등) 제4항 제3호에 따른 프로젝트금융투자회사(PFV)가 취득하는 부동산에 대한 취득세의 100분의 50에 상당하는 세액 감면이 각 규정되었다. 이후 2010.12.27.(조세특례제한법 법률 제10406호) 제119조(등록면허세의 면제 등 * 2010.3.31. 지방세법 전부개정으로 기존 등록세가 등록면허세로 바뀜)로 개정되고, 제120조(취득세의 면제 등)는 기존대로 유지되다가, 이후 2014.12.23.(조세특례제한법 법률 제12853호) 이 제119조와 제120조 규정은 삭제(2015.1.1. 시행)되었다. 단 2014.12.31. 이전에 설립·등기한 프로젝트금융투자회사(PFV)가 2015.12.31.까지 취득하는 부동산에 대하여는 기존 취득세의 100분의 50 세액 감면 규정을 적용한다. 즉 취득세 50% 감면규정은 2015.12.31.자로 종료되는 것이다.

▍프로젝트금융투자회사(PFV)에 대한 취득세·등록면허세 중과세율 배제 등 경과

- 한편 2014.12.31. 신설된 지방세특례제한법 제180조의2(지방세 중과세율 적용 배제 특례)에 의해 '법인세법' 제51조의2제1항제9호에 해당하는 프로젝트금융투자회사(PFV)가 취득하는 부동산에 대해 '지방세법'에 따른 취득세를 과세할 때 2021.12.31.(← 2018.12.31. ← 2015.12.31. 일몰기한)까지 지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)제2항 본문 및 제3항에 따른 중과세율을 적용하지 아니한다. 또한 '지방세법'에 따른 등록면허세를 과세할 때도 마찬가지로 2021.12.31.(← 2018.12.31. ← 2015.12.31. 일몰기한)까지 지방세법 제28조제2항·제3항에 따른 중과세율을 적용하지 아니한다.

- ㈜성남의뜰은 화천대유를 자산관리회사(AMC)로, 하나자산신탁을 자금관리사무수탁회사(FMC)로 각 위탁하였다.

- ㈜SK증권은 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 의한 금융투자업자(회사)로서 ▴투자매매업 ▴투자중개업 ▴투자자문업 ▴투자일임업 ▴신탁업(2011.1.2. 금융위원회 인가) 등을 주요사업으로 영위하고 있다.

- ㈜하나자산신탁은 2004.2.27. 구 '신탁업법'(2007.8.3. 폐지되고 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'로 대체) 제3조에 의해 금융감독위원회(현 금융위원회)로부터 신탁업 인가(이 당시 회사명은 '다올부동산신탁')를 받았고, 2009.2.4. '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 따라 금융위원회로부터 신탁업(금융투자업) 재인가를 받았다. 위 하나은행(성남의뜰 컨소시엄 주관사)과 하나자산신탁은 하나금융그룹의 자회사이기도 하다.

▎PFV(Project Financing Vehicle)의 구조

▌자산유동화회사(SPC) 및 프로젝트금융투자회사(PFV) 관련 법률

○ 자산유동화회사(SPC) 관련

❚ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률
❚ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령
❚ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행규칙

❚ 신탁업법(2007.8.3. 폐지) → 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(2007.8.3. 제정｜2009.2.4. 시행)로 대체
❚ 신탁업법 시행령(2008.7.29. 폐지) → 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령(2008.7.29. 제정)으로 대체
❚ 신탁업법 시행규칙(2005.7.27. 폐지) → 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행규칙(2008.8.4. 제정)으로 대체

❚ 자산유동화에 관한 법률
❚ 자산유동화에 관한 법률 시행령

❚ 부동산투자회사법
❚ 부동산투자회사법 시행령
❚ 부동산투자회사법 시행규칙

❚ 기업구조조정투자회사법
❚ 기업구조조정투자회사법 시행령

❚ 선박투자회사법
❚ 선박투자회사법 시행령
❚ 선박투자회사법 시행규칙

❚ 간접투자자산 운용업법(2007.8.3. 폐지)
❚ 간접투자자산 운용업법 시행령(2008.7.29. 폐지)
❚ 간접투자자산 운용업법 시행규칙(2008.8.4. 폐지)

❚ 한국주택금융공사법
❚ 한국주택금융공사법 시행령
❚ 한국주택금융공사법 시행규칙

❚ 주택도시기금법
❚ 주택도시기금법 시행령
❚ 주택도시기금법 시행규칙

❚ 사회기반시설에 대한 민간투자법
❚ 사회기반시설에 대한 민간투자법 시행령

❚ 상법
❚ 상법 시행령

○ 프로젝트금융투자회사(PFV) 관련

❚ 법인세법
❚ 법인세법 시행령
❚ 법인세법 시행규칙

❚ 조세특례제한법
❚ 조세특례제한법 시행령
❚ 조세특례제한법 시행규칙

❚ 지방세특례제한법
❚ 지방세특례제한법 시행령
❚ 지방세특례제한법 시행규칙

❚ 민간임대주택에 관한 특별법(구 임대주택법)
❚ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(구 임대주택법 시행령)
❚ 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙(구 임대주택법 시행규칙)

❚ 문화산업진흥 기본법
❚ 문화산업진흥 기본법 시행령
❚ 문화산업진흥 기본법 시행규칙

❚ 해외자원개발 사업법
❚ 해외자원개발 사업법 시행령
❚ 해외자원개발 사업법 시행규칙

❚ 국민연금법
❚ 국민연금법 시행령
❚ 국민연금법 시행규칙

▋ 도시개발법에 의한 출자법인 도시개발사업 시행자 ㈜성남의뜰

'도시개발사업'이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다(도시개발법 제2조).

이재명 첫 성남시장 재임 말기인 2014.5.30. 도시개발법 제9조에 의해 '성남 대장동·제1공단 결합 도시개발구역'으로 지정 고시되었다.

○ 도시개발법에서 정하는 도시개발사업 시행자 요건*

'㈜성남의뜰'은 지방공기업법에 따라 설립된 지방공사인 성남도시개발공사가 도시개발사업을 시행할 목적으로 100분의 50 이상 출자에 참여하여 설립(2015.7.27. 설립)한 법인(도시개발법 제11조제1항제11호 및 동 시행령 제18조제8항제1호의 요건에 해당하는 법인임)으로서 2015.8.19. 도시개발사업 지정권자인 이재명 성남시장은 도시개발법 제11조제1항에 의해 ㈜성남의뜰을 도시개발사업 시행자로 지정했다.

* 성남의뜰은 도시개발법에서 요구하는 도시개발사업 시행자로서의 자격요건 중 도시개발법 제11조제1항제11호에 해당된 시행자 요건을 갖춘 특수목적법인(SPC)이다.

이후 2016.11.8. 제1공단을 재외하고 '성남 판교대장 도시개발구역'으로 사업이 변경되어 동법 제17조에 의해 도시개발사업의 시행자 지정권자인 이재명 성남시장은 실시계획인가(지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가한 경우에는 관보나 공보에 고시하고 시행자에게 관계 서류의 사본을 송부하며, 대도시 시장인 지정권자는 일반에게 관계 서류를 공람시켜야 함)를 했다. 토지 등의 수용 또는 사용에 관하여 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'을 준용한다.

▮ 조성토지의 공급 계획(도시개발법 제26조)

시행자(성남의뜰)는 조성토지 등을 공급하려고 할 때에는 조성토지 등의 공급 계획을 작성하거나 변경하여 도시개발사업 지정권자(성남시장)에게 제출하여야 한다.

- 도시개발사업으로 조성된 토지·건축물 또는 공작물 등의 공급 계획에는 ▴공급대상 조성토지 등의 위치·면적 및 가격결정방법 ▴공급대상자의 자격요건 및 선정방법 ▴공급의 시기·방법 및 조건 ▴시행자의 경우 토지소유 현황(이 경우 시행자가 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 제28조에 따라 재결을 신청한 토지 및 도시개발법 제66조에 따라 시행자에게 무상귀속되는 토지는 시행자가 소유한 것으로 봄) ▴시행자(해당 도시개발사업의 시행을 목적으로 설립된 법인의 경우에는 출자자 포함)가 직접 건축물을 건축하여 사용하거나 공급하려고 계획한 토지의 현황 등 사항이 포함되어야 한다(도시개발법 시행령 제56조).

◎ 조성토지의 공급방법(도시개발법 시행령 제57조)

시행자는 조성토지 등을 고시된 도시개발사업 실시계획(지구단위계획 포함)에 따라 공급하여야 한다. 이 경우 시행자는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제2조제6호에 따른 기반시설의 원활한 설치를 위하여 필요하면 공급대상자의 자격을 제한하거나 공급조건을 부여할 수 있다.

- 시행자가 조성토지 등을 공급하려면 ▴시행자의 명칭 및 주소와 대표자의 성명 ▴토지의 위치·면적 및 용도(토지사용에 제한이 있는 경우에는 그 제한내용 포함) ▴공급의 방법 및 조건 ▴공급가격 또는 공급가격결정방법 ▴공급대상자의 자격요건 및 선정방법 ▴공급신청의 기간 및 장소 등의 사항을 공고하여야 한다. 다만, 공급대상자가 특정되어 있거나 자격이 제한되어 있는 경우로서 개별통지를 한 경우에는 그러하지 아니하다.

- 조성토지 등의 공급은 경쟁입찰*(최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 함)의 방법에 따른다. 다만 주택법 제2조제6호에 따른 국민주택규모** 이하의 주택건설용지(임대주택건설용지를 포함), 주택법 제2조제24호에 따른 공공택지***, 330㎡(99.8평) 면적 이하의 단독주택용지 및 공장용지에 대하여는 추첨의 방법으로 분양할 수 있다. 다만, 도시개발법 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 시행자인 ▴국가·지방자치단체▴한국토지주택공사·한국수자원공사·한국농어촌공사·한국관광공사·한국철도공사 등의 공공기관 ▴국가철도공단(역세권개발사업 시행의 경우에만 해당)·제주국제자유도시개발센터(제주특별자치도 개발사업 시행의 경우에만 해당) 등의 정부출연기관 ▴지방공기업법에 따라 설립된 지방공사가 국민주택규모** 이하의 주택건설용지 중 임대주택 건설용지를 공급하는 경우에는 추첨의 방법으로 분양하여야 한다.

* 위 경쟁입찰 대상 토지가 '건축법 시행령' 별표1 제2호의 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함)을 건축하기 위한 토지인 때에는 경쟁입찰 대상 토지의 면적에 주거용 외의 용도에 해당하는 비율(실시계획에 포함된 지구단위계획상의 비율을 말하며, 건축물의 연면적 대비 비율로 산정)을 곱하여 산정된 면적(상업면적)에 대하여 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 하며, 상업면적에 대하여는 낙찰가격을, 상업면적 외에 대하여는 감정가격을 각각 적용하여 산정한 가격을 합한 가격을 해당 토지의 공급가격으로 한다.

- 조성토지 등의 매각방법 등에 관한 자세한 사항은 국토교통부 훈령 '도시개발업무지침'에서 정한다.

** '국민주택규모'란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(주거전용면적)이 1호 또는 1세대당 85㎡(25.7평) 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡(30.25평) 이하인 주택을 말함)을 말한다.

*** '공공택지'란 주택법 제24조제2항에 따른 국민주택건설사업 또는 대지조성사업 등의 공공사업에 의하여 개발·조성되는 공동주택이 건설되는 용지를 말한다.

- 시행자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수의계약의 방법으로 조성토지 등을 공급할 수 있다(도시개발법 시행령 제5항).
1. 학교용지, 공공청사용지 등 일반에게 분양할 수 없는 공공용지를 국가, 지방자치단체, 그 밖의 법령에 따라 해당 시설을 설치할 수 있는 자에게 공급하는 경우
2. 도시개발법 제18조제1항 전단에 따라 고시한 실시계획에 따라 존치하는 시설물의 유지관리에 필요한 최소한의 토지를 공급하는 경우
3. '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 따른 협의를 하여 그가 소유하는 도시개발구역 안의 조성토지 등의 전부를 시행자에게 양도한 자에게 도시개발법 시행규칙 제23조(수의계약에 따른 토지공급기준)제2항 별표3에 '수의계약에 따른 토지의 공급기준 및 면적'에 의해 토지를 공급하는 경우(다만, 조성토지의 공급 신청량이 도시개발법 제26조에 따라 지정권자에게 제출한 조성 토지 등의 공급 계획에서 계획된 면적을 초과하는 경우에는 추첨의 방법에 따름)
4. 토지상환채권에 의하여 토지를 상환하는 경우
5. 토지의 규모 및 형상, 입지조건 등에 비추어 토지이용가치가 현저히 낮은 토지로서, 인접 토지 소유자 등에게 공급하는 것이 불가피하다고 시행자가 인정하는 경우
6. 도시개발법 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 시행자가 도시개발구역에서 도시발전을 위하여 복합적이고 입체적인 개발이 필요하여 ① 공모는 전국 또는 해당 지방을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 ▴공모 대상 토지 현황 ▴공모참가자격 및 공모일정 ▴그 밖에 시행자가 필요하다고 인정하는 사항을 1회 이상 공고하고, 응모기간은 90일 이상으로 할 것 ② 시행자는 분야별 전문가로 구성된 선정심의위원회를 구성하여 평가를 거쳐 복합개발시행자를 선정할 것 ③ 그 밖에 선정심의위원회의 구성, 평가기준, 선정방법, 협약서 체결 등에 필요한 사항은 시행자가 정하고, 평가기준은 일반국민에게 공개할 것 등의 절차와 방법에 따라 선정된 자에게 토지를 공급하는 경우
6의2. 산업통상자원부장관이 '외국인투자 촉진법' 제27조에 따른 외국인투자위원회의 심의를 거쳐 같은 법 제2조제6호에 따른 외국인투자기업에게 수의계약을 통하여 조성토지 등을 공급할 필요가 있다고 인정하는 경우(단 2009.7.1.부터 2011.6.30.까지 공급되는 조성토지 등만 해당함)
6의3. 대행개발사업자가 개발을 대행하는 토지를 해당 대행개발사업자에게 공급하는 경우
7. 경쟁입찰 또는 추첨의 결과 2회 이상 유찰된 경우
8. 그 밖에 관계 법령의 규정에 따라 수의계약으로 공급할 수 있는 경우

- 조성토지 등의 가격 평가는 감정가격으로 한다.

▮ 도시개발구역 밖의 기반시설의 설치비용(도시개발법 제58조｜도시개발법 시행령 제74조·제75조·제76조)

도시개발구역의 이용에 제공하기 위하여 ▴도로·철도·항만·공항·주차장 등 교통시설 ▴광장·공원·녹지 등 공간시설 ▴유통업무설비, 수도·전기·가스공급설비, 방송·통신시설, 공동구 등 유통·공급시설 ▴학교·공공청사·문화시설 및 공공필요성이 인정되는 체육시설 등 공공·문화체육시설 ▴하천·유수지(遊水池)·방화설비 등 방재시설 ▴장사시설 등 보건위생시설 ▴하수도, 폐기물처리 및 재활용시설, 빗물저장 및 이용시설 등 환경기초시설 등의 기반시설을 도시개발구역 밖의 지역에 설치하는 경우 지정권자는 시행자에게 이를 설치하게 하거나 그 설치비용을 부담하게 할 수 있다.

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