토지·주택 재산세·종합부동산세 과세표준·세율 및 세액 계산방법

사회 2021. 11. 25.

【지방세법】

■ 부동산 등의 시가표준액(지방세법 제4조)

① 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 '부동산 가격공시에 관한 법률'에 따라 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 '부동산 가격공시에 관한 법률'에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 위 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 지방세법 시행령 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등)제1항 각호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

- 위 시가표준액의 결정은 '지방세기본법' 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.

□ 재산세(기준연도 2021년)

◯ 재산세의 납세의무자

- 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 이 때 재산소유 귀속 주체는 재산세 납부일이 아닌 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 하고 있기 때문에, 6월 1일 매매 시는 매수자가, 6월 2일 매매 시는 6월 1일 기준 소유자인 매도자가 재산세를 부담하게 된다.

◯ 재산세의 납세지

- 재산세는 다음의 부동산 소재지를 관할하는 지방자치단체에서 부과함.

1. 토지 : 토지의 소재지를 관할하는 시·군·구(자치구를 말함)

2. 건축물 : 건축물의 소재지를 관할하는 시·군·구(자치구를 말함)

3. 주택 : 주택의 소재지를 관할하는 시·군·구(자치구를 말함)

4. 선박 : 「선박법」에 따른 선적항의 소재지를 관할하는 시·군·구. 다만, 선적항이 없는 경우에는 정계장 소재지(정계장이 일정하지 아니한 경우에는 선박 소유자의 주소지)를 관할하는 시·군·구

5. 항공기: 「항공안전법」에 따른 등록원부에 기재된 정치장의 소재지(「항공안전법」에 따라 등록을 하지 아니한 경우에는 소유자의 주소지)를 관할하는 시·군·구

- 토지에 대한 재산세 과세방법은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분하여 과세한다.

※ 재산세는 시·군·자치구·특별자치시(세종시)·특별자치도(제주도*)에서 과세해 재정수입으로 삼는다.

* 2022.6.10. '강원특별자치도 설치 등에 관한 특별법'이 제정되어 2023.6.11.부터 시행된다. 이 법 시행으로 기존의 강원도는 강원특별자치도로 명칭이 변경된다. 또한 '전북특별자치도 설치 등에 관한 특별법안'이 2022.4.12. 민주당(안호영 1건), 2022.8.18. 국민의힘(정운천 1건)·민주당(한병도 1건)에서 각 발의되어 현재 행정안전위원회 심사과정에 있다. 이렇게 되면 특별자치도가 제주도에 이어 3개가 된다.

◯ 재산세의 납기

아래의 납기 개시 5일전까지 납세고지서에 과세표준액과 세액을 기재하여 발부한다. 납기 마지막날이 공휴일인 경우에는 다음날까지 납기가 연장된다.

1. 토지: 매년 9월 16일부터 9월 30일까지

2. 건축물: 매년 7월 16일부터 7월 31일까지

3. 주택: 해당 연도에 부과·징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지. 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과·징수할 수 있다.

4. 선박: 매년 7월 16일부터 7월 31일까지

5. 항공기: 매년 7월 16일부터 7월 31일까지

- 위 사항에도불구하고 지방자치단체의 장은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 이미 부과한 세액을 변경하거나 수시부과하여야 할 사유가 발생하면 수시로 부과·징수할 수 있다.

■ 토지·건축물·주택 재산세 과세표준 및 세율(기준연도 2021년)

▮ 과세표준(지방세법 제110조)
① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 위 지방세법 제4조제1항 및 제2항에 따른 '부동산 가격공시에 관한 법률'에 따라 공시된 가액인 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 정하는 아래 토지·주택의 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

☞ 재산세 주택·토지·건축물의 공정시장가액비율(지방세법 제110조 및 동 시행령 제109조)
1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 70
2. 주택 : 시가표준액의 100분의 60

▮ 세율(지방세법 제111조)

① 재산세는 위 지방세법 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

가. 종합합산과세대상

나. 별도합산과세대상

다. 분리과세대상

1) 지방세법 제106조제1항제3호가목에 해당하는 전·답·과수원·목장용지 및 같은 호 나목에 해당하는 임야 : 과세표준의 1천분의 0.7

2) 지방세법 제106조제1항제3호다목에 해당하는 골프장용 토지 및 고급오락장용 토지 : 과세표준의 1천분의 40

3) 그 밖의 토지 : 과세표준의 1천분의 2

2. 건축물

가. 지방세법 제13조제5항에 따른 골프장, 고급오락장용 건축물 : 과세표준의 1천분의 40

나. 특별시·광역시(군 지역은 제외)·특별자치시(읍·면지역은 제외)·특별자치도(읍·면지역은 제외) 또는 시(읍·면지역은 제외) 지역에서 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'과 그 밖의 관계 법령에 따라 지정된 주거지역 및 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 지역의 제조·가공·수선이나 인쇄 등의 목적에 사용하도록 생산설비를 갖춘 것으로서 지방세법 시행규칙 제55조(공장용 건축물의 범위) 별표2에 규정된 업종의 공장으로서 생산설비를 갖춘 건축물의 연면적(옥외에 기계장치 또는 저장시설이 있는 경우에는 그 시설물의 수평투영면적을 포함)이 500㎡ 이상인 공장용 건축물 : 과세표준의 1천분의 5

다. 그 밖의 건축물 : 과세표준의 1천분의 2.5

3. 주택

가. 지방세법 제13조제5항제1호에 따른 별장 : 과세표준의 1천분의 40

나. 그 밖의 주택

4. 선박

가. 지방세법 제13조제5항제5호에 따른 고급선박 : 과세표준의 1천분의 50
나. 그 밖의 선박 : 과세표준의 1천분의 3

5. 항공기 : 과세표준의 1천분의 3

② '수도권정비계획법' 제6조에 따른 과밀억제권역(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률'을 적용받는 산업단지 및 유치지역과 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'을 적용받는 공업지역은 제외)에서 지방세법 시행규칙 제56조에서 준용하는 시행규칙 제7조(공장의 범위와 적용기준)에서 정하는 공장 신설·증설에 해당하는 경우 그 건축물에 대한 재산세의 세율은 최초의 과세기준일부터 5년간 제1항제2호다목에 따른 세율의 100분의 500에 해당하는 세율로 함

③ 지방자치단체의 장은 특별한 재정수요나 재해 등의 발생으로 재산세의 세율 조정이 불가피하다고 인정되는 경우 조례로 정하는 바에 따라 제1항의 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있는바 다만, 가감한 세율은 해당 연도에만 적용함

▮ 1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례(지방세법 111조의2)

① 위 지방세법 제111조제1항제3호나목에도 불구하고 지방세법 시행령 제110조의2(재산세 세율 특례 대상 1세대 1주택의 범위)에서 정하는 1세대 1주택(위 지방세법 제4조제1항에 따른 시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정함)에 대해서는 다음 세율을 적용함

② 위 1세대 1주택의 해당여부를 판단할 때 '신탁법'에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산함

③ 제1항에도 불구하고 제111조제3항에 따라 지방자치단체의 장이 조례로 정하는 바에 따라 가감한 세율을 적용한 세액이 제1항의 세율을 적용한 세액보다 적은 경우에는 제1항을 적용하지 아니함

④ '지방세특례제한법'에도 불구하고 동일한 주택이 제1항과 '지방세특례제한법'에 따른 재산세 경감 규정(같은 법 제92조의2에 따른 자동이체 등 납부에 대한 세액공제는 제외함)의 적용 대상이 되는 경우에는 중복하여 적용하지 아니하고 둘 중 경감 효과가 큰 것 하나만을 적용함(본조신설 2020.12.29. 시행일 2021.12.30.)

▮ 재산세 도시지역분(지방세법 112조)

① 지방자치단체의 장은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제6조제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역(재산세 도시지역분 적용대상 지역) 안에 있는 ▲토지[지방세법 제9장에 따른 재산세 과세대상 토지 중 전·답·과수원·목장용지·임야를 제외한 토지와 '도시개발법'에 따라 환지 방식으로 시행하는 도시개발구역의 토지로서 환지처분의 공고가 된 모든 토지(혼용방식으로 시행하는 도시개발구역 중 환지 방식이 적용되는 토지를 포함)] ▲건축물[지방세법 제9장에 따른 재산세 과세대상 건축물] ▲주택[지방세법 제9장에 따른 재산세 과세대상 주택. 다만, '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 개발제한구역에서는 지방세법 제13조제5항제1호 또는 제3호에 따른 별장 또는 고급주택(과세기준일 현재의 시가표준액을 기준으로 판단함)에 대하여는 지방자치단체 조례로 정하는 바에 따라 아래 제1호에 따른 세액에 제2호에 따른 세액을 합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있음
1. 위 지방세법 제110조의 과세표준에 제111조의 세율 또는 제111조의2제1항의 세율을 적용하여 산출한 세액
2. 위 지방세법 제110조에 따른 토지등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액

② 지방자치단체의 장은 해당 연도분의 제1항제2호의 세율을 조례로 정하는 바에 따라 1천분의 2.3을 초과하지 아니하는 범위에서 다르게 정할 수 있음

③ 제1항에도 불구하고 재산세 도시지역분 적용대상 지역 안에 있는 토지 중 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 지형도면이 고시된 공공시설용지 또는 개발제한구역으로 지정된 토지 중 지상건축물, 골프장, 유원지, 그 밖의 이용시설이 없는 토지는 제1항제2호에 따른 과세대상에서 제외함

<관련 법률>
▸지방세법(제9장 재산세)
▸지방세법 시행령(제9장 재산세)
▸지방세법 시행규칙(제9장 재산세)
▸종합부동산세법
▸종합부동산세법 시행령
▸종합부동산세법 시행규칙

【종합부동산세법】

□ 종합부동산세(기준연도 2021년)

재산세와 종합부동산세는 주택·토지 등 부동산 보유로 과세되는 세금이기에 보유세라 일컫는다. 재산세는 지방세로 토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박 등에 대해 지방자치단체에서 과세하고, 종합부동산세는 관할세무서에서 과세하게 된다.

◎ 종합부동산세의 납세의무자

'종합부동산세'란 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 주택 및 토지분 재산세의 납세의무자로서 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지의 공시가격을 합산하여 그 공시가격의 합계액이 일정금액을 초과하는 경우에 그 초과분에 대하여부과되는 세금으로서,
→ 1차로 부동산소재지 관할 시군구에서 과세유형별로 구분하여 재산세를 과세하고,
→ 2차로 일정 공제금액 초과분에 대하여 주소지(법인은 본점소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 과세한다.

- 재산세와 마찬가지로 종합부동산세의 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자(주택분 재산세의 납세의무자, 토지분 재산세의 납세의무자)로서 보유한 과세유형별 공시가격의 전국 합산액이 공제금액(과세기준금액)을 초과하는 재산세 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

✓ 조세특례제한법상 종합부동산세 과세특례
- 향교 및 종교단체에 대한 과세특례(조세특레제한법 제104조의13)
개별단체(개별향교 또는 개별종교단체)가 조세포탈을 목적으로 하지 아니하고 향교재단 등(향교재단 또는 종교단체) 명의로 등기한 주택 또는 토지는 종합부동산세의 과세에 한하여 개별단체의 소유로 봄

◎ 고지·납부(2008년부터 부과고지 시행, 신고납부도 가능)

▪ 과세기준일 : 매년 6월 1일
▪ 납부기간 : 매년 12월 1일 ~ 12월 15일
▪ 분납 : 납부할 세액이 250만원 초과(농어촌특별세 제외)시 납부기한 경과일로부터 6개월 이내
※ 250만원 초과 500만원 미만 : 250만원 초과금액, 500만원 초과 : 50%이하 금액
▪ 신용카드 납부 : 고지(신고)금액 1천만원(농어촌특별세 포함)까지(신용카드 0.8%, 체크카드 수수료 0.5%는 납세자 부담)

◎ 종합부동산세 과세대상 및 공제금액

(1) 과세대상
종합부동산세는 주택(부속토지 포함) 및 토지, 토지는 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등)로 구분하여 각각의 공시가격을 합산하여 일정 공제금액 초과 시 과세대상이 된다.

※ 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다른 경우 사실상 현황대로 과세

▮ 건축물·토지의 재산세와 종합부동산의 과세 여부 구분

- 재산세·종합부동산세의 과세 대상은 건축물[주거용 건축물(부속토지 포함)•비주거용 일반건축물(부속토지 포함 않음)]과 토지(종합합산토지•별도합산토지)로 구분하여 과세대상을 판정하게 되는데, 토지에 있어 분리과세 대상토지는 재산세 부과 대상이지만 종합부동산세에서는 제외된다.

▮ 건축물

○ 주거용
▪ 주택(아파트, 연립, 다세대,단독·다가구), 오피스텔(주거용) ⇨ 재산세 ○ 종합부동산세 ○
▪ 별장(주거용 건물로서 휴양·피서용으로 사용되는 것) ⇨ 재산세 ○ 종합부동산세 ×
▪ 일정한 임대주택·미분양주택·사원주택·기숙사·어린이집용 주택 ⇨ 재산세 ○ 종합부동산세 ×

○ 기타
▪ 일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물) ⇨ 재산세 ○ 종합부동산세 ×

▮ 토지

○ 종합합산
▪ 나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지·임야·목장용지 등 ⇨ 재산세 ○ 종합부동산세 ○
▪ 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 ⇨ 재산세 ○ 종합부동산세 ○
▪ 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 ⇨ 재산세 ○ 종합부동산세 ○
▪ 재산세 분리과세·별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 ⇨ 재산세 ○ 종합부동산세 ○
▪ 주택건설사업자의 일정한 주택신축용 토지 ⇨ 재산세 ○ 종합부동산세 ×

○ 별도합산
▪ 일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것) ⇨ 재산세 ○ 종합부동산세 ○
▪ 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 ⇨ 재산세 ○ 종합부동산세 ○

○ 분리과세
▪ 일부 농지·임야·목장용지 등(재산세만 0.07% 과세) ⇨ 재산세 ○ 종합부동산세 ×
▪ 공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세) ⇨ 재산세 ○ 종합부동산세 ×
▪ 골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세) ⇨ 재산세 ○ 종합부동산세 ×

(2) 공제금액

1. 주택 : 주택에 대한 종합부동산세 과세방법은 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(1세대 1주택자 11억)을 초과할시 과세한다. 종합부동산세는 인별(人別)과세로 1인이 다주택을 소유한 경우에는 각 소유하고 있는 주택별 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하게 되면 그 초과 금액에 대해 과세하게 된다.

2. 토지 : 토지에 대한 종합부동산세 과세방법은 국내에 소재하는 토지에 대하여 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 구분하여 과세한다.
1) 종합합산토지 : 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 5억원을 초과하는 자
2) 별도합산토지 : 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 자

■ 토지·주택 종합부동산세 과세표준 및 세율(기준연도 2021년)

▮ 과세표준

▪ [과세유형별 전국합산{공시가격 × (1-감면율)} - 공제금액(과세기준금액)] × 공정시장가액비율
• 주택분 : [전국합산 {공시가격 × (1 - 감면율)} - 6억 원(11억 원] × 95%
• 법인 : [전국합산 {공시가격 × (1 – 감면율)}] × 95%
• 종합합산토지분 : [전국합산 {공시가격 × (1 - 감면율)} - 5억 원] × 95%
• 별도합산토지분 : [전국합산 {공시가격 × (1 - 감면율)} - 80억 원] × 95%

1. 주택의 종합부동산세 과세표준(종합부동산세법 제8조)

① '부동산 가격공시에 관한 법률'에 의한 주택의 공시가격을 합산한 금액(1세대 1주택자*는 5억원을 공제한 금액)에서 6억원을 공제한 금액에 아래 주택의 공정시장가액비율을 곱한 금액

* '1세대 1주택자'란 과세기준일 현재 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 '소득세법' 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다. 이 경우 '건축법 시행령' 별표1 제1호다목에 따른 다가구주택은 1주택으로 보되, 종합부동산세법 시행령 제3조에 따른 합산배제 임대주택으로 종합부동산세법 시행령 제3조 제9항에 따라 신고한 경우에는 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 본다.

- 1세대 1주택자 여부를 판단할 때 1. 종합부동산세법 시행령 제3조제1항 각 호(제5호는 제외)의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 종합부동산세법 시행령 제3조 제9항에 따른 합산배제 신고를 한 주택 2. 종합부동산세법 시행령 제4조제1항제8호에 해당하는 주택 등은 1세대가 소유한 주택 수에서 제외한다. 다만, 제1호는 각 호 외의 주택을 소유하는 자가 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우에 한정하여 적용한다.

✔ 합산배제주택(합산배제 신고기한까지 등록한 경우에도 합산배제 적용)
② 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 위 종합부동산세법 제8조제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

○ 합산배제 임대주택(종합부동산세법 제8조제2항제1호, 종합부동산세법 시행령 제3조)
- 지자체 임대사업자등록 및 세무서 주택임대업 사업자등록을 한 자로 과세기준일 현재 실제 임대 개시를 하고 있는 주택

1) 매매, 증여, 상속 등으로 취득한 주택
2) 직접 건설하여 취득한 주택
3) 2018.3.31. 이전에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택(18.2.13. 개정)
4) 2005.1.5. 이전 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우
5) 전용면적 85㎡(단, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍‧면 지역은 100㎡ 이하)

○ 합산배제 사원용주택 등(종합부동산세법 제8조제2항제2호, 종합부동산세법 시행령 제4조)

① 사용자 소유의 사원용 주택 : 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모이하 또는 과세기준일 현재 공시가격 3억원 이하인 주택
② 기숙사 : 종업원 공동취사용 주택(건축법 시행령 별표1)
③ 주택건설업자의 미분양주택 : 주택건설업자(주택법의 사업계획 승인이나 건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양주택으로 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

④ 가정어린이집용 주택  : 과세기준일(6.1.)까지 자치단체장 인가 및 세무서에서 고유번호 부여받아 5년 이상 계속하여 가정어린이집로 운영하는 주택
⑤ 시공자가 대물변제 받은 미분양주택  : 시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로 대물변제 받은 미분양주택(공사대금 받은 이후 최초 납세의무 성립일로부터 5년 이내)
⑥ 연구기관의 연구원용 주택  : 정부출연연구기관이 2008.12.31. 현재 보유하고 있는 주택
⑦ 등록문화재 주택  : 문화재보호법 제47조 제2항에 따른 등록문화재(1세대1주택 주택수 판정시 제외)
⑧ 기업구조조정부동산투자회사 등이 2010.2.11.까지 직접 취득하는 서울특별시 밖의 미분양주택(계약체결 포함, 비수도권 비율이 60%이상) 또는 2011.4.30.까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 2010.2.11. 현재 서울특별시 밖의 미분양주택(비수도권 비율이 50% 이상) 중 비수도권 소재 미분양주택 또는 2014.12.31.까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 미분양주택
⑨ 기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정 체결에 따라 취득하는 미분양주택
⑩ 신탁업자 미분양주택  : 시공자가 채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁받은 신탁업자가 2010.2.11.까지 취득하는 서울특별시 밖의 미분양주택(계약체결 포함, 비수도권 비율이 60%이상) 또는 2011.4.30.까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 2010.2.11. 현재 서울특별시 밖의 미분양주택(비수도권 비율이 50% 이상) 중 비수도권 소재 미분양주택 또는 2012.12.31.까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 미분양주택
⑪ 노인복지주택  : 노인복지법에 따라 노인복지주택을 설치한 자가 임대하는 노인복지주택
⑫ 향교(향교재단)이 소유한 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우)
⑬ 세일앤리스백 리츠 등이 매입하는 주택  : 주택도시기금과 한국토지주택공사가 공동으로 출자하여 설립한 부동산투자회사 등이 주택담보대출차주에게 5년 이상 임대하고 임대기간 종료후 그 주택을 재입할수 있는 권리를 부여하는 등 요건을 갖춘 주택(2018.2.13. 개정)
⑭ 토지임대부 분양주택 부속토지  : '주택법'에 따른 토지임대부 분양주택의 부속토지

☞ 종합부동산세 주택의 공정시장가액비율(종합부동산세법 제8조제1항 및 동 시행령 제2조의4제1항)
1. 2019년 : 100분의 85
2. 2020년 : 100분의 90
3. 2021년 : 100분의 95

2. 종합합산과세대상*인 토지의 종합부동산세 과세표준(종합부동산세법 제13조제1항)
* 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

- 토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 아래 토지의 공정시장가액비율을 곱한 금액

✓ 조세특례제한법상 종합부동산세 과세특례
- 주택건설사업자의 주택신축용 토지에 대한 과세특례(조세특레제한법 제104조의19)
주택법에 따라 주택건설사업자등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합합산토지분 과세대상에서 제외(토지를 보유한 상태에서 주택건설사업자의 지위를 얻은 경우 포함)

2-2. 별도합산과세대상*인 토지의 종합부동산세 과세표준(종합부동산세법 제13조제2항)
* 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자
토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 아래 토지의 공정시장가액비율을 곱한 금액

☞ 종합부동산세 토지의 공정시장가액비율(종합부동산세법 제13조제2항 및 동 시행령 제2조의4제2항)
1. 2019년 : 100분의 85
2. 2020년 : 100분의 90
3. 2021년 : 100분의 95

▮ 세율(종합부동산세법 제9조)

◎ 산출세액 계산

▪ 산출세액 = (과세표준 × 세율 – 누진공제) - 공제할 재산세액*)(지방세법 §112 1항 2호는 제외. 이하동일)
* 해당연도 재산세로 부과된 세액의 합계액 × 과세표준에 대하여 재산세 표준세율로 계산한 재산세상당액 {=종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율(주택 60%, 토지 70%) × 재산세율} / 주택 또는 토지(종합, 별도구분)를 각각 합산하여 표준세율로 계산한 재산세상당액

① 주택에 대한 종합부동산세는 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(택분 종합부동산세액)으로 함

1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우(종합부동산세법 제9조제1항제1호)
- 단, 주택법 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외

2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우(종합부동산세법 제9조제1항제2호)

② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(공공주택특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 함(종합부동산세법 제9조제2항)
1. 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외함) : 1천분의 30
2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 : 1천분의 60

③ 주택분 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액(지방세법 제111조제3항에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말함)은 주택분 종합부동산세액에서 이를 공제함(종합부동산세법 제9조제3항)

④ 주택분 종합부동산세액을 계산할 때 주택 수 계산 및 주택분 재산세로 부과된 세액의 공제 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정함

⑤ 주택분 종합부동산세 납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우의 주택분 종합부동산세액은 제1항·제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에서 제6항 또는 제7항에 따른 1세대 1주택자에 대한 공제액을 공제한 금액으로 하며, 이 경우 제6항과 제7항은 공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있음(종합부동산세법 제9조제5항)

⑥ 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자의 공제액은 제1항·제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액【종합부동산세법 제8조제4항에 해당하는 경우에는 제1항·제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에서 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말함)분에 해당하는 산출세액(공시가격합계액으로 안분하여 계산한 금액을 말함)을 제외한 금액】에 다음의 연령별 공제율을 곱한 금액으로 함(종합부동산세법 제9조제6항)

⑦ 1세대 1주택자로서 해당 주택을 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자의 공제액은 제1항·제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액【제8조제4항에 해당하는 경우에는 제1항·제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에서 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말함)분에 해당하는 산출세액(공시가격합계액으로 안분하여 계산한 금액을 말함)을 제외한 금액】에 다음의 보유기간별 공제율을 곱한 금액으로 함(종합부동산세법 제9조제7항)

【종합부동산세】 감면｜조성대상지역｜재산세 중복분 계산｜1세대 1주택자 연령별·보유기간별 세액공제｜세부담상한 초과세액 등

✔ [감면] 비과세 등(종합부동산세법 제6조)

① '지방세특례제한법' 또는 '조세특례제한법'에 의한 재산세의 비과세·과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 '재산세 감면규정')은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다.
② '지방세특례제한법' 제4조에 따른 시·군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다.
③ 제1항 및 제2항에 따라 재산세의 감면규정을 준용하는 경우 그 감면대상인 주택 또는 토지의 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율(비과세 또는 과세면제의 경우에는 이를 100분의 100으로 봄)을 곱한 금액을 공제한 금액을 공시가격으로 본다.
④ 제1항 및 제2항의 재산세의 감면규정 또는 분리과세규정에 따라 종합부동산세를 경감하는 것이 종합부동산세를 부과하는 취지에 비추어 적합하지 않은 것으로 인정되는 경우 즉, 시·군의 감면조례에 따른 재산세의 감면규정 또는 분리과세규정 중 ▴전국 공통으로 적용되는 것이 아닌 것 ▴해당 규정이 전국적인 과세형평을 저해하는 것으로 인정되는 것 이 두 요건을 모두 충족하는 경우로서 행정안전부장관이 기획재정부장관과 협의하여 고시하는 경우 및 '지방세특례제한법' 또는 '조세특례제한법'에 따른 재산세의 비과세, 과세면제 또는 경감에 관한 규정이 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택)제1항제8호 각 목 외의 부분 단서 및 같은 제8호 나목에 따라 종합부동산세가 합산배제되지 않는 임대주택에 적용되는 경우에는 종합부동산세를 부과할 때 제1항 및 제2항 또는 그 분리과세규정을 적용하지 아니한다.

✔ 조성대상지역(종합부동산세법 제9조｜주택법 제63조의2｜주택법 시행규칙 제25조의3)

- 종합부동산세법에서의 '조정대상지역'이란 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역을 말하며, 국토교통부장관은 이에 해당하는 지역으로서 직전월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말함)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 ▴직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역 ▴직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말함) 전매거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 지역 ▴시·도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역 등의 어느 하나에 해당하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있다.

- 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하는 경우 ▴'주택도시기금법'에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의 지원 등에 관한 사항 ▴주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융·세제 조치 등에 관한 사항 ▴그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위하여 대통령령으로 정하는 사항을 미리 관계 기관과 협의할 수 있으며, 조정대상지역을 지정하는 경우에는 미리 시·도지사의 의견을 들어야 한다.

- 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고(국토교통부공고 '조정대상지역 지정')하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장·군수·구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다.

- 국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 한다.

○ 국토교통부공고 제2021-1309호 조정대상지역(2021.8.30. 기준)

주1) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외
주2) 처인구 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리·사암리·미평리·좌항리·맹리·두창리 제외
주3) 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면 및 금광면 제외
주4) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외
주5) 백석읍, 남면, 광적면 및 은현면 제외
주6) 통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외
주7) 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외
주8) 광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동, 탑동동 제외
주9) 을왕동, 남북동, 덕교동 및 무의동 제외
주10) 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외
주11) 건설교통부고시 제2006-418호(2006.10.13.)에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로, '신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법' 제15조 제1호에 따라 해제된 지역을 포함
주12) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외
주13) 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외
주14) 성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외
주15) 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외
주16) 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외
주17) 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외
주18) 승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면 및 상사면 제외
주19) 봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외
주20) 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외
주21) 하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외

✔ 종합부동산세에서 공제할 재산세액(주택·토지분) 계산

▮ 주택분 종합부동산세액에서 주택분 재산세 중복분 세액 계산식(종합부동산세법 제9조제3항·제4항｜시행령 제4조의2제1항)

주택의 재산세 과세표준[주택의 공시가액 × 주택의 공정시장가액비율(60%)] × 주택에 대한 세율
×
종합부동산세 주택 공시가격 합산 금액(1세대 1주택자 5억원 공제) - 6억원 × 종합부동산세 주택 공정시장가액비율(90%) × 재산세 토지 공정시장가액비율(60%)] × 재산세 주택 표준세율
÷
주택을 합산하여 주택분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액

▮ 종합부동산세액에서 토지분 재산세 중복분 세액 계산식(종합부동산세법 제14조제3항·제6항)

1. 종합합산과세대상 토지분 종합부동산세액에서 종합합산토지 재산세 중복부분 공제(종합부동산세법 시행령 제5조의3제1항) 계산식

토지의 재산세 과세표준[토지의 공시가액 × 토지의 공정시장가액비율(70%)] × 종합합산과세대상 세율
×
[(종합합산과세대상 종합부동산세 토지 공시가격 합산금액 – 5억원) × 종합부동산세 토지 공정시장가액비율(90%) × 재산세 토지 공정시장가액비율(60%)] × 재산세 토지 종합합산과세대상 표준세율
÷
종합합산과세대상 토지를 합산하여 종합합산과세대상 토지분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액

2. 별도합산과세대상 토지분 종합부동산세액에서 별도합산토지 재산세 중복부분 공제(종합부동산세법 시행령 제5조의3제2항) 계산식

토지의 재산세 과세표준[토지의 공시가액  × 토지의 공정시장가액비율(70%)] × 별도합산과세대상 세율
            ×
[(별도합산과세대상 종합부동산세 토지 공시가격 합산금액 – 80억원) × 종합부동산세 토지 공정시장가액비율(90%) × 재산세 토지 공정시장가액비율(60%)] × 재산세 토지 별도합산과세대상 표준세율
            ÷
별도합산과세대상 토지를 합산하여 별도합산과세대상 토지분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액

✔ 1세대 1주택자 연령별·보유기간별 세액공제(한도 80%) = 산출세액 × 연령별(보유기간별) 공제율(종합부동산세법 제9조제5항·제6항·제7항)

① 연령별 공제율 : 만 60세 이상(20%), 만 65세 이상(30%), 만 70세 이상(40%)
② 보유기간별 공제율 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)
- 취득시기 : 상속주택(상속개시일, 다만, 배우자 상속주택은 피상속인의 취득일), 증여받은 주택(등기접수일), 재개발·재건축(멸실주택 취득일), 분할취득한 주택(주택분 재산세가 과세되는 지분 최초 취득일), 건물과 부속토지의 취득일이 다른 주택(주택분 재산세가 과세되는 건물 또는 부속토지 최초 취득일)

✔ 세부담상한 초과세액(종합부동산세법 제10조·제15조 및 종합부동산세법 시행령 제5조·제6조·제7조)

(재산세 + 세부담상한전 종부세액*) - {전년(재산세 + 종부세) × 150%~300%}**
* (과세표준 × 세율 - 누진공제) - (공제할 재산세액 + 세액공제액)
** 토지 및 일반주택 150%, 조정대상지역 2주택 300%, 3주택 이상 300%

■ 종합부동산세 계산방법(기준연도 2021년)

[국세청 홈택스] 종합부동산세 모의계산 페이지 들어가기
국세청 홈텍스 》 세금모의계산(홈 화면 우측) 》 종합부동산세 간이세액계산(2022년) 》 주택·종합합산 토지·별도합산 토지 중 선택해 모의계산 해보기

【예시】 서울 서초구 반포자이 아파트(공시가 22억4500만원, 전용면적 84㎡)와 서울 동작구 상도동1차 아파트(공시가 9억3860만원, 전용면적 84.992㎡)를 각각 한 채씩 총 두 채 가지고 있다면, 올해 종합부동산세는 6,139만7,863원(농어촌특별세 제외)으로 지난해(2,120만7,217원)보다 189.5% 오른다. 장기보유·고령자 특별 공제는 받지 않았을 때를 가정했을 때 종합부동산세는 아래와 같이 계산된다. 재산세·농어촌특별세·지방교육세 등을 합친 총 보유세도 지난 2020년(3,387만5,824원)와 비교해 2021년 올해(8,361만675원)는 146.8%가 늘었다.

【국세청 홈택스】 주택분 종합부동산세 간이세액계산(2021년도 귀속분)

다수의 주택을 보유한 경우 각각 주택별로 공시가격, 조정대상지역 여부 및 재산세 감면 여부 등 정보를 건건이 입력한다. 다가구주택은 1개 동 단위로 입력

위 예) 공시가격 22억4,500만원, 9억3860만원 주택 2호를 보유한 경우, 22억4,500만원 주택을 입력하고 등록하기 버튼을 클릭한 후 9억3860만원 주택을 추가 입력

◎ 기본사항

☞ 부동산공시가격 알리미 조회하기
☞ 국토교통부공고 조정대상지역 지정 조회하기

재산세 감면여부는 주택분 재산세 고지서 상 '법 또는 조례 감면' 금액이 0원보다 큰 경우에 해당사항이 있다(재산세 감면율은 관할 지자체를 통해 확인 가능).

○ 1세대1주택(부부 공동명의 포함)여부

1) 세대원 중 1인이 주택1호를 단독으로 보유하고 있고 다른 주택의 부속토지만 보유한 경우에는 1세대 1주택에 해당한다.
2) 다만, 이 경우 다른 주택의 부속토지분에 대한 산출세액(주택의 공시가격 합계액으로 안분하여 계산한 금액)은 세액공제대상에서 제외되므로 실제 부과되는 세액과는 다를 수 있다.

※ 간이세액계산 프로그램에는 세부담상한을 반영하지 않았으며, 지방자치단체 조례 등으로 인한 재산세 변동 등 사유로 인해 실제 부과세액과 차이가 날 수 있다.

☞ 위 예 2021년 귀속분 종합부동산세 간이세액계산 결과(주택)

주) 재산세 표준세율을 적용한 결과이며, 지방자치단체 조례로 인한 변동 등 사유로 실제 부과세액과 차이가 날 수 있으며, 위 '⑦ 공제할 재산세액'은 종합부동산세 과세표준에 상당하는 재산세를 공제하는 것이므로 실제 납부한 재산세와 다를 수 있다.

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