☑ 건축법
※ 용어 정의 : 대지면적·건축면적·바닥면적·연면적·건축물의 높이
▮ 대지면적(「건축법 시행령」 제119조)
- 대지의 수평투영면적을 말한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 면적은 대지면적에서 제외한다.
① 대지에 건축선이 정하여진 경우 : 그 건축선과 도로 사이의 대지면적
② 대지에 도시·군계획시설인 도로·공원 등이 있는 경우 : 그 도시·군계획시설에 포함되는 대지면적(도시·군계획시설의 부지 제외)
▮ 건축면적(「건축법 시행령」 제119조)
- 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말함)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
① 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1m 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
- 전통사찰 : 4m 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
- 가축에게 사료 등을 투여하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 돌출차양이 설치된 축사 : 3m 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
- 한옥 : 2m 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
- 「환경친화적자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」에 따른 충전시설의 설치를 목적으로 처마 등이 설치된 공동주택(「주택법」에 따른 사업계획승인 대상으로 한정): 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
- 「신에너지 및 재생에너지 개발·이용·보급 촉진법」에 따른 신·재생에너지설비를 설치하기 위하여 첨 등이 설치된 건축물로서 「녹색건축물 조성 지원법」에 따른 제로에너지건축물 인증을 받은 건축물 : 2미터 ㅣ하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
- 그 밖의 건축물 : 1m
② 다음의 건축물의 건축면적은 아래에서 정하는 바에 따라 산정한다.
- 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택의 건축면적과 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물의 건축면적은 외벽 중 내측 내력벽(耐力壁)의 중심선을 기준으로 한다.
- 창고 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 설치하는 한쪽 끝은 고정되고 다른 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 돌출차양의 면적 중 건축면적에 산입(算入)하는 면적은 해당 돌출차양을 제외한 창고의 건축면적의 10%를 초과하는 면적 또는 해당 돌출차양의 끝부분으로부터 수평거리 6m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적 중 작은 값으로 한다.
③ 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 아니한다.
- 지표면으로부터 1m 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5m 이하에 있는 부분)
- 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2m 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당)
- 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로
- 지하주차장의 경사로
- 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말함)
- 생활폐기물 보관시설(음식물쓰레기, 의류 등의 수거함)
- 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 건폐율에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당)
- 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로
- 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정)에서 가축전염병 예방을 위해 설치하는 소독설비시설
- 매장문화재 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장문화재 보호 및 전시에 전용되는 부분
- 가축분뇨 처리시설(2013년 2월 23일 이전에 허가, 신고 없이 설치금지장소가 아닌 곳에 설치한 가축분뇨 배출시설로 한정)
- 어린이집(2011년 4월 6일 이전에 설치된 것만 해당)의 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단(기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 건폐율에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당)
▮ 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조)
- 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음에서 정하는 바에 따른다.
① 벽·기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.
② 주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것(노대등)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입(算入)한다.
③ 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 1/2 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.
④ 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락[층고가 1.5m(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8m) 이하인 것만 해당], 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상·옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
⑤ 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함의 면적은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
⑥ 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5m 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당)은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
⑦ 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
▮ 연면적(「건축법 시행령」 제119조)
- 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말한다. 다만, 용적률을 산정할 때에는 다음에 해당하는 면적은 제외한다.
① 지하층의 면적
② 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적
③ 초고층 건축물과 준초고층 건출물에 설치하는 피난안전구역의 면적
④ 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적
▮ 건축물의 높이(「건축법 시행령」 제119조)
- 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이를 말하며, 건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것 포함)가 설치되어 있는 경우에는 가로구역별 최고높이 제한 및 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것 제외)의 최고높이 제한을 적용 할 때 필로티의 층고를 제외한 높이를 말한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이에 따른다.
① 가로구역별 최고높이 제한에 따른 건축물 높이는 전면도로의 중심선으로부터의 높이로 산정한다. 다만, 전면도로가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따라 산정한다.
- 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우에는 그 건축물이 접하는 범위의 전면도로부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다.
- 건축물의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 그 고저차의 1/2의 높이만큼 올라온 위치에 그 전면도로의 면이 있는 것으로 본다.
② 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면[공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것 제외)의 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 그 대지의 지표면]으로 본다. 다만, 전용주거지역 및 일반주거지역을 제외한 지역에서 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다.
③ 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑·계단탑·망루·장식탑·옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 1/8(사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에는 1/6) 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12m를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물 높이에 산입(算入)한다.
④ 지붕마루장식·굴뚝·방화벽의 옥상돌출부나 그 밖에 이와 비슷한 옥상돌출물과 난간벽(그 벽면적의 1/2 이상이 공간으로 되어 있는 것만 해당)은 그 건축물 높이에 산입하지 아니한다.
○ 지표면 산정
건축물의 면적·높이 및 층수 등을 산정할 때 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 본다. 이 경우 그 고저차가 3m를 넘는 경우에는 그 고저차 3m 이내의 부분마다 그 지표면을 정한다. 다만, 건축법 제2조제1항제5호에 따른 지하층*의 지표면은 각 층의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 산정한다.
* 지하층 : 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 1/2 이상인 것을 말한다(건축법 제2조제1항제5호).
1. 국토기본법
▋ 국토계획
▸「국토기본법」
▸「국토기본법 시행령」
○ 국토계획의 정의 및 구분(법 제6조)
✓ 「국토계획」이란 이란 국토를 이용·개발 및 보전할 때 미래의 경제적·사회적 변동에 대응하여 국토가 지향하여야 할 발전 방향을 설정하고 이를 달성하기 위한 계획을 말한다.
- 국토계획은 다음 각 호의 구분에 따라 국토종합계획, 도종합계획, 시·군 종합계획, 지역계획 및 부문별계획으로 구분한다.
1. 국토종합계획 : 국토 전역을 대상으로 하여 국토의 장기적인 발전 방향을 제시하는 종합계획
2. 도종합계획 : 도 또는 특별자치도의 관할구역을 대상으로 하여 해당 지역의 장기적인 발전 방향을 제시하는 종합계획
3. 시·군종합계획 : 특별시·광역시·시 또는 군(광역시의 군은 제외)의 관할구역을 대상으로 하여 해당 지역의 기본적인 공간구조와 장기 발전 방향을 제시하고, 토지이용, 교통, 환경, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생, 문화 등에 관하여 수립하는 계획으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 수립되는 도시·군계획
4. 지역계획 : 특정 지역을 대상으로 특별한 정책목적을 달성하기 위하여 수립하는 계획
5. 부문별계획 : 국토 전역을 대상으로 하여 특정 부문에 대한 장기적인 발전 방향을 제시하는 계획
○ 국토계획의 상호 관계(법 제7조)
국토종합계획은 도종합계획 및 시·군종합계획의 기본이 되며, 지역계획과 부문별계획은 국토종합계획과 조화를 이루어야 한다. 도종합계획은 해당 도의 관할구역에서 수립되는 시·군종합계획의 기본이 된다. 국토종합계획은 20년을 단위로 하여 수립하며, 도종합계획, 시·군종합계획, 지역계획 및 부문별계획의 수립권자는 국토종합계획의 수립 주기를 고려하여 그 수립 주기를 정하여야 한다.
○ 다른 법령에 따른 계획과의 관계(법 제8조)
국토기본법에 따른 국토종합계획은 다른 법령에 따라 수립되는 국토에 관한 계획에 우선하며 그 기본이 된다. 다만, 군사에 관한 계획에 대하여는 그러하지 아니하다.
○ 국토종합계획의 수립(법 제9조)
국토교통부장관은 국토종합계획을 수립하여야 한다. 국토교통부장관은 국토종합계획을 수립하려는 경우에는 중앙행정기관의 장 및 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토종합계획에 반영되어야 할 정책 및 사업에 관한 소관별 계획안의 제출을 요청할 수 있다. 이 경우 중앙행정기관의 장 및 시·도지사는 특별한 사유가 없으면 요청에 따라야 한다. 국토교통부장관은 받은 소관별 계획안을 기초로 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 조정·총괄하여 국토종합계획안을 작성하며, 제출된 소관별 계획안의 내용 외에 국토종합계획에 포함되는 것이 타당하다고 인정하는 사항은 관계 행정기관의 장과 협의하여 국토종합계획안에 반영할 수 있다.
▸국토종합계획의 내용(법 제10조)
국토종합계획에는 다음 각 호의 사항에 대한 기본적이고 장기적인 정책방향이 포함되어야 한다.
1. 국토의 현황 및 여건 변화 전망에 관한 사항
2. 국토발전의 기본 이념 및 바람직한 국토 미래상의 정립에 관한 사항
2의2. 교통, 물류, 공간정보 등에 관한 신기술의 개발과 활용을 통한 국토의 효율적인 발전 방향과 혁신 기반 조성에 관한 사항
3. 국토의 공간구조의 정비 및 지역별 기능 분담 방향에 관한 사항
4. 국토의 균형발전을 위한 시책 및 지역산업 육성에 관한 사항
5. 국가경쟁력 향상 및 국민생활의 기반이 되는 국토 기간 시설의 확충에 관한 사항
6. 토지, 수자원, 산림자원, 해양수산자원 등 국토자원의 효율적 이용 및 관리에 관한 사항
7. 주택, 상하수도 등 생활 여건의 조성 및 삶의 질 개선에 관한 사항
8. 수해, 풍해(風害), 그 밖의 재해의 방제(防除)에 관한 사항
9. 지하 공간의 합리적 이용 및 관리에 관한 사항
10. 지속가능한 국토 발전을 위한 국토 환경의 보전 및 개선에 관한 사항
11. 그 밖에 제1호부터 제10호까지에 부수(附隨)되는 사항
○ 국토종합계획의 승인(법 제12조)
국토교통부장관은 국토종합계획을 수립하거나 확정된 계획을 변경하려면 미리 국토정책위원회와 국무회의의 심의를 거친 후 대통령의 승인을 받아야 한다. 국토교통부장관은 국토정책위원회의 심의를 받으려는 경우에는 미리 심의안에 대하여 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여야 하며 시·도지사의 의견을 들어야 한다. 심의안을 받은 관계 중앙행정기관의 장 및 시·도지사는 특별한 사유가 없으면 심의안을 받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 의견을 제시하여야 한다. 국토교통부장관은 국토종합계획을 승인받았을 때에는 지체 없이 그 주요 내용을 관보에 공고하고, 관계 중앙행정기관의 장, 시·도지사, 시장 및 군수(광역시의 군수는 제외)에게 국토종합계획을 보내야 한다.
▸[2019.12.11. 문재인 대통령 공고 제295호] 제5차 국토종합계획(2020~2040)
▸[2020.07.13. 국토교통부] 제5차 국토종합계획실천계획(2021~2025)
2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
※ 용어 정의(법 제2조)
▮ '도시·군계획'이란 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외)의 관할 구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 도시·군기본계획과 도시·군관리계획으로 구분한다.
ㅇ '도시·군계획시설'이란 기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 시설을 말한다.
ㅇ '도시·군계획시설사업'이란 도시·군계획시설을 설치·정비 또는 개량하는 사업을 말한다.
ㅇ '도시·군계획사업'이란 도시·군관리계획을 시행하기 위한 다음의 사업을 말한다.
- 도시·군계획시설사업
- 「도시개발법」에 따른 도시개발사업
- 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업
▮ '도시·군기본계획'이란 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시·군관리계획 수립의 지침이 되는 계획을 말한다.
▮ '성장관리계획'이란 성장관리계획구역에서의 난개발을 방지하고 계획적인 개발을 유도하기 위하여 수립하는 계획을 말한다.
※ 이외 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 기타 용어는 아래 관련 사항에서 각 설명
▮ 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역
▸국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조·제37조·제24조~제35조｜제77조·제78조
▸국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조·제31조·18조~제20조｜제84조·제85조
Ⅰ. 용도지역(세분)
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조·제36조
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조
✓ 「용도지역」이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율(「건축법」 제55조의 건폐율을 말함), 용적률(「건축법」 제56조의 용적률을 말함), 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
우리나라의 도시·군계획의 근간을 이루는 용도지역제(Zoning)는 도시·군계획의 중요한 법적 집행수단의 하나이다. 시가지 개발을 효율적인 방향으로 유도하기 위해서 주택·상업시설·공장·학교 등 용도에 따라 토지이용을 규제·관리하는 토지이용계획의 대표적인 법적 실행수단이다.
현대적 의미의 용도지역제가 처음으로 등장한 나라는 독일로 1810년 나폴레옹 1세 치하에 있던 독일 라인(Rhein)강 지역의 도시들에 대하여 법률로서 보호구역을 지정한 것이 그 최초로서, 이것을 기반으로 하여 1845년에 용도지역제의 시효라고 할 수 있는 프러시아 공업법을 제정하였다.
도시 내에서 토지를 특정한 용도지역으로 구분·지정하는 용도지역제가 공식적으로 정해진 것은 19세기말 미국으로, 캘리포니아(California)주에서는 1885년 미국 최초로 용도지역제를 실시하였다. 이후 본격적인 용도지역 조례가 최초로 제정된 것은 1909년 로스앤젤레스(Los Angeles)였으나, 체계적이고 종합적인 용도지역 조례는 1916년 뉴욕(New York)에서 제정하였다.
❖ 우리나라는 도시계획구역에 대해서는 「도시계획법」, 도시계획구역 외 지역에 대해서는 「국토이용관리법」 에 의해 관리하였으나, 2002년에 「국토이용관리법(폐지: 2002.2.4. 시행: 2003.1.1.)」 과 「도시계획법(폐지: 2002.2.4. 시행: 2003.1.1.)」 이 통합되어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 이 제정(2002.2.4. 제정｜시행 2003.1.1.)됨에 따라 같은 법에 따라 도시지역과 비도시지역을 일원화하여 용도지역을 지정·관리하고 있다.
⁕ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분한다.
1. 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역
가. 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
- 주거지역 안에서 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 2~7에서 정하고 있으며, 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정하고 있다.
1) 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
(1) 제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 제1종전용주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 2에 규정된 건축물 |
(2) 제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 제2종전용주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 3에 규정된 건축물 |
2) 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
(1) 제1종일반주거지역(4층 이하) : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 제1종일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 4에 규정된 건축물 |
(2) 제2종일반주거지역(18층 이하, 평균층수 적용) : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 제2종일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 5에 규정된 건축물 |
(3) 제3종일반주거지역(층수제한 없음) : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 제3종일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 6에 규정된 건축물 |
☞ 시·도지사 또는 대도시 시장은 일반주거지역에 복합용도지구를 지정할 수 있다.
3) 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
- 주거용도와 상업용도가 혼재하지만 주로 주거환경을 보호하여야 할 지역, 주거지역과 상업지역 사이에 완충기능이 요구되는 지역 등을 대상으로 지정하며, 장례식장·공장 등 주거환경을 침해할 수 있는 시설은 주거기능과 분리시켜 배치하고 주변에 완충녹지를 배치하도록 한다.
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 준주거지역 안에서 건축할 수 없는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 7에 규정된 건축물 |
나. 상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
1) 중심상업지역 : 도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 중심상업지역 안에서 건축할 수 없는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 8에 규정된 건축물 |
2) 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 일반상업지역 안에서 건축할 수 없는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 9에 규정된 건축물 |
3) 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 근린상업지역 안에서 건축할 수 없는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 10에 규정된 건축물 |
4) 유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 유통상업지역 안에서 건축할 수 없는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 11에 규정된 건축물 |
다. 공업지역 : 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
1) 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 전용공업지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 12에 규정된 건축물 |
2) 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 일반공업지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 13에 규정된 건축물 |
☞ 시·도지사 또는 대도시 시장은 일반공업지역에 복합용도지구를 지정할 수 있다.
3) 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 준공업지역 안에서 건축할 수 없는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 14에 규정된 건축물 |
라. 녹지지역 : 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
1) 보전녹지지역 : 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 보전녹지지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 15에 규정된 건축물 |
2) 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 생산녹지지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 16에 규정된 건축물 |
3) 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 자연녹지지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 17에 규정된 건축물 |
2. 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
가. 보전관리지역 : 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 보전관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 18에 규정된 건축물 |
나. 생산관리지역 : 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 생산관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 19에 규정된 건축물 |
다. 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 계획관리지역 안에서 건축할 수 없는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 20에 규정된 건축물 |
☞ 시·도지사 또는 대도시 시장은 계획관리지역에 복합용도지구를 지정할 수 있다.
3. 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 농림지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 21에 규정된 건축물 |
4. 자연환경보전지역 : 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역
| ☞ 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한) - 자연환경보전지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 22에 규정된 건축물 |
※ 부가 사항
- 위의 건축제한을 적용함에 있어서 부속건축물에 대하여는 주된 건축물에 대한 건축제한에 의한다.
- 위 각 건축제한(건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한)에도 불구하고 「건축법 시행령」 제3조의5(용도별 건축물의 종류)의 별표 1에서 정하는 건축물 중 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 건축물의 종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 해당 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례*로 따로 정할 수 있다.
1. 2012.1.20. 이후에 「건축법 시행령」 별표 1에서 새로이 규정하는 건축물일 것
2. 별표 2부터 별표 22까지의 규정에서 정하지 아니한 건축물일 것
* 각 시·군 도시계획조례 바로가기
■ 위 「용도지역」 건폐율
▸「건축법」 제55조
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제46조·제47조·제84조
▸「지구단위계획수립지침(국토교통부훈령)」 바로가기
※ 건축물의 건폐율(건축법 제55조)
✓ '건폐율'이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율을 말한다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로서, 용적률과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용한다.
- 용도지역·용도지구별 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조(용도지역의 건폐율)에서 정한 아래 각 호의 범위(다만, 건축법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따름)에 따라 아래 대통령령으로 정하는 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례*가 정하는 건폐율 비율 이하로 한다.
* 각 시·군 도시계획조례 바로가기
- 건폐율을 정함에 있어서 필요한 경우에는 당해 지방자치단체의 관할구역을 세분하여 건폐율을 달리 정할 수 있다. 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있다.
1. 도시지역
가. 주거지역 : 70퍼센트 이하
￭ 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이하(대통령령)
￭ 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이하(대통령령)
￭ 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하(대통령령)
￭ 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하(대통령령)
￭ 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하(대통령령)
￭ 준주거지역 : 70퍼센트 이하
나. 상업지역 : 90퍼센트 이하
￭ 중심상업지역 : 90퍼센트 이하(대통령령)
￭ 일반상업지역 : 80퍼센트 이하(대통령령)
￭ 근린상업지역 : 70퍼센트 이하(대통령령)
￭ 유통상업지역 : 80퍼센트 이하(대통령령)
다. 공업지역 : 70퍼센트 이하
￭ 전용공업지역 : 70퍼센트 이하(대통령령)
￭ 일반공업지역 : 70퍼센트이하(대통령령)
￭ 준공업지역 : 70퍼센트 이하(대통령령)
라. 녹지지역 : 20퍼센트 이하
￭ 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하(대통령령)
￭ 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하(대통령령)
￭ 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하(대통령령)
2. 관리지역
가. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하
￭ 보전관리지역 : 20퍼센트 이하(대통령령)
나. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하
￭ 생산관리지역 : 20퍼센트 이하(대통령령)
다. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하
￭ 계획관리지역 : 40퍼센트 이하(대통령령)
3. 농림지역 : 20퍼센트 이하
￭ 농림지역 : 20퍼센트 이하(대통령령)
4. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하
￭ 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하(대통령령)
■ 위 「용도지역」 용적률
▸「건축법」 제56조
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제46조·제47조·제85조
▸「지구단위계획수립지침」
※ 건축물의 용적률(건축법 제56조)
✓ '용적률'이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말한다. 용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적, 주민공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외한다. 용적률은 부지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로서, 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용한다.
- 용도지역·용도지구별 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조(용도지역에서의 용적률)에서 정한 아래 각 호의 범위(다만, 건축법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따름)에 따라 아래 대통령령으로 정하는 범위에서 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례*가 정하는 비율을 초과할 수 없다.
* 각 시·군 도시계획조례 바로가기
- 용적률을 정함에 있어서 필요한 경우에는 당해 지방자치단체의 관할구역을 세분하여 용적률을 달리 정할 수 있다. 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있다.
1. 도시지역
가. 주거지역 : 500퍼센트 이하
￭ 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하(대통령령)
￭ 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 150퍼센트 이하(대통령령)
￭ 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하(대통령령)
￭ 제2종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 250퍼센트 이하(대통령령)
￭ 제3종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 300퍼센트 이하(대통령령)
￭ 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하(대통령령)
나. 상업지역 : 1천500퍼센트 이하
￭ 중심상업지역 : 200퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하(대통령령)
￭ 일반상업지역 : 200퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하(대통령령)
￭ 근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하(대통령령)
￭ 유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하(대통령령)
다. 공업지역 : 400퍼센트 이하
￭ 전용공업지역 : 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하(대통령령)
￭ 일반공업지역 : 150퍼센트 이상 350퍼센트 이하(대통령령)
￭ 준공업지역 : 150퍼센트 이상 400퍼센트 이하(대통령령)
라. 녹지지역 : 100퍼센트 이하
￭ 보전녹지지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하(대통령령)
￭ 생산녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하(대통령령)
￭ 자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하(대통령령)
2. 관리지역
가. 보전관리지역 : 80퍼센트 이하
￭ 보전관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하(대통령령)
나. 생산관리지역 : 80퍼센트 이하
￭ 생산관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하(대통령령)
다. 계획관리지역 : 100퍼센트 이하
￭ 계획관리지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하(대통령령)
3. 농림지역 : 80퍼센트 이하
￭ 농림지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하(대통령령)
4. 자연환경보전지역 : 80퍼센트 이하
￭ 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하(대통령령)
◎ 지구단위계획구역에서의 용적률 세분
① 기준용적률 : 지구단위계획에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 여건을 고려하여 도시·군계획조례가 정하는 용적률 범위 안에서 블록별, 필지별로 정한 용적률
② 허용용적률 : 지구단위계획을 통해서 정해지는 용적률로서 획지계획, 공동개발, 건축물용도, 대지 안의 공지, 친환경적 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우에 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 범위 안에서 별도로 정한 용적률
③ 상한용적률 : 건축주가 대지면적의 일부를 도로, 공원 등의 공공시설로 제공하는 경우 또는 공공시설 확보를 위하여 공동개발을 지정하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률
Ⅱ. 용도지구(세분)
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조·제37조
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제31조
✓ 「용도지구」란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
'용도지구'는 용도지역, 용도구역과 더불어 토지이용을 규제·관리하는 토지이용계획의 대표적인 법적 실행수단이다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 용도지구는 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구로 구분되며, 시·도 또는 대도시의 군계획조례로 용도지구를 신설할 수 있다.
1. 경관지구 : 경관의 보전·관리 및 형성을 위하여 필요한 지구
가. 자연경관지구 : 산지·구릉지 등 자연경관을 보호하거나 유지하기 위하여 필요한 지구
나. 시가지경관지구 : 지역 내 주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구
다. 특화경관지구 : 지역 내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구
| ☞ 경관지구 안에서의 건축제한(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제72조) - 경관지구안에서는 그 지구의 경관의 보전·관리·형성에 장애가 된다고 인정하여 도시·군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다. 다만, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배되지 아니하는 범위안에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 해당 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그러하지 아니하다. - 경관지구안에서의 건축물의 건폐율·용적률·높이·최대너비·색채 및 대지안의 조경 등에 관하여는 그 지구의 경관의 보전·관리·형성에 필요한 범위안에서 도시·군계획조례로 정한다. |
2. 고도지구 : 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구
| ☞ 고도지구 안에서의 건축제한(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제74조) - 고도지구안에서는 도시·군관리계획으로 정하는 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없다. |
3. 방화지구 : 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구
4. 방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구
가. 시가지방재지구 : 건축물·인구가 밀집되어 있는 지역으로서 시설 개선 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
나. 자연방재지구 : 토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축 제한 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
| ☞ 방재지구 안에서의 건축제한(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제75조) 방재지구안에서는 풍수해·산사태·지반붕괴·지진 그 밖에 재해예방에 장애가 된다고 인정하여 도시·군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다. 다만, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배되지 아니하는 범위안에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 당해 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그러하지 아니하다. |
5. 보호지구 : 문화재, 중요 시설물(항만, 공항 등 대통령령으로 정하는 시설물을 말한다) 및 문화적·생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
가. 역사문화환경보호지구 : 문화재·전통사찰 등 역사·문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
나. 중요시설물보호지구 : 중요시설물(아래의 시설물을 말함*)의 보호와 기능의 유지 및 증진 등을 위하여 필요한 지구
* 항만, 공항, 공용시설(공공업무시설, 공공필요성이 인정되는 문화시설·집회시설·운동시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설로서 도시·군계획조례로 정하는 시설), 교정시설·군사시설
다. 생태계보호지구 : 야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
| ☞ 보호지구 안에서의 건축제한(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제76조) 보호지구 안에서는 다음의 구분에 따른 건축물에 한하여 건축할 수 있다. 다만, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배되지 아니하는 범위안에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 관계 행정기관의 장과의 협의 및 당해 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 역사문화환경보호지구 : 「문화재보호법」의 적용을 받는 문화재를 직접 관리·보호하기 위한 건축물과 문화적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 및 보존을 저해하지 아니하는 건축물로서 도시·군계획조례가 정하는 것 2. 중요시설물보호지구 : 중요시설물의 보호와 기능 수행에 장애가 되지 아니하는 건축물로서 도시·군계획조례가 정하는 것. 이 경우 제31조제3항에 따라 공항시설에 관한 보호지구를 세분하여 지정하려는 경우에는 공항시설을 보호하고 항공기의 이·착륙에 장애가 되지 아니하는 범위에서 건축물의 용도 및 형태 등에 관한 건축제한을 포함하여 정할 수 있다. 3. 생태계보호지구 : 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 및 보존을 저해하지 아니하는 건축물로서 도시·군계획조례가 정하는 것 |
6. 취락지구 : 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역·개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구
가. 자연취락지구 : 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
나. 집단취락지구 : 개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
7. 개발진흥지구 : 주거기능·상업기능·공업기능·유통물류기능·관광기능·휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
가. 주거개발진흥지구 : 주거기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
나. 산업·유통개발진흥지구 : 공업기능 및 유통·물류기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
다. 관광·휴양개발진흥지구 : 관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
라. 복합개발진흥지구 : 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능중 2 이상의 기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
마. 특정개발진흥지구 : 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발·정비할 필요가 있는 지구
8. 특정용도제한지구 : 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구
| ☞ 특정용도제한지구 안에서의 건축제한(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제80조) 특정용도제한지구안에서는 주거기능 및 교육환경을 훼손하거나 청소년 정서에 유해하다고 인정하여 도시·군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다. |
9. 복합용도지구 : 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구
'복합용도지구'는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 개정시(2017.4.18.) 최근의 다양한 토지이용수요에 대응하여 유연하고 복합적인 토지이용을 유도하기 위해 신설한 용도지구이다. 복합용도지구는 지역의 토지이용상황, 개발수요 및 주변여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구이다.
- 시·도지사 또는 대도시 시장은 복합용도지구를 지정하는 경우 다음의 기준을 따라야 한다.
① 용도지역의 변경 시 기반시설이 부족해지는 등의 문제가 우려되어 해당 용도지역의 건축제한만을 완화하는 것이 적합한 경우에 지정할 것
② 간선도로의 교차지(交叉地), 대중교통의 결절지(結節地) 등 토지이용 및 교통 여건의 변화가 큰 지역 또는 용도지역 간의 경계지역, 가로변 등 토지를 효율적으로 활용할 필요가 있는 지역에 지정할 것
③ 용도지역의 지정목적이 크게 저해되지 아니하도록 해당 용도지역 전체 면적의 3분의 1 이하의 범위에서 지정할 것
④ 그 밖에 해당 지역의 체계적·계획적인 개발 및 관리를 위하여 지정 대상지가 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 적합할 것
- 복합용도지구는 일반주거지역, 일반공업지역, 계획관리지역에 지정할 수 있으며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제81조 및 도시·군계획조례에 따라 건축 허용 및 제한사항 등이 적용된다.
10. 그 밖에 대통령령으로 정하는 지구
☞ 그 밖의 용도지구 안에서의 건축제한(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제82조)
- 위(시행령 제72조부터 제80조까지)에 규정된 용도지구외의 용도지구안에서의 건축제한에 관하여는 그 용도지구지정의 목적달성에 필요한 범위안에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례*로 정한다.
* 각 시·군 도시계획조례 바로가기
Ⅲ. 용도구역
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조
✓ 「용도구역」이란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 ☗ 도시·군관리계획(아래)으로 결정하는 지역을 말한다. 용도구역은 용도지역, 용도지구와 더불어 토지이용을 규제·관리하는 토지이용계획*의 대표적인 법적 실행수단이다.
| * 토지이용계획 - 계획구역 내의 토지를 어떻게 이용할 것인가를 결정하는 계획을 말하며, 도시공간 속에서 이루어지는 제반 활동들의 양적 수요를 예측하고 그것을 합리적으로 배치하기 위한 계획작업이라고 할 수 있다. - 토지이용계획은 교통계획, 도시·군계획시설계획, 공원녹지계획과 더불어 도시·군계획의 근간을 이루는 가장 중요한 부문이다. - 도시의 토지이용계획에 대한 미국적 시각은 토지이용계획을 교통계획 및 시설계획과 상호 긴밀한 관계를 갖고 있는 광범위한 도시·군계획의 한 분야라고 보는 관점이다. 다른 하나는 유럽적 시각인데, 토지이용계획을 교통계획이나 시설계획을 포함하는 종합적인 기본계획(독일) 또는 구체적인 토지이용계획(프랑스)으로 보는 것으로서, 토지이용계획은 도시·군계획의 내용과 궁극적으로 동일하다고 생각하는 것이다. 이러한 두 가지의 시각은 토지이용계획이 도시·군계획의 기본이라는 점에서 서로 일치하고 있다. 토지이용계획을 교통계획이나 시설계획과 대응시켜 도시·군계획의 한 과정으로 보는 견지에서는 토지이용계획이 정해진 다음에 여기에 대응하는 교통·주택·공공시설 등의 계획을 결정하게 되며, 토지이용계획과 이들 계획들과의 상호관계는 서로 영향을 주고 받는 가역적(可逆的) 관계를 가지고 있다. - 우리나라에서는 토지이용계획을 지역·지구제와 혼돈하여 사용하는 경우가 종종 있다. 지역·지구제는 토지이용계획을 구체적으로 실현하는 법적·행정적 방안 중의 하나이며, 토지이용계획을 질서 있고 합리적으로 실행하기 위한 제도적 장치이다. 따라서 일단의 토지이용계획을 수립하여 그 토지이용계획을 집행하는 수단의 하나로 지역·지구제라는 수법을 활용한다. |
1. 개발제한구역
2. 도시자연공원구역
3. 시가화조정구역(市街化調整區域)
4. 수산자원보호구역
5. 입지규제최소구역
☗ 도시·군관리계획
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제4장 도시·군관리계획(제24조~제35조)
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제4장 도시·군관리계획(제18조~제29조)
▸「도시·군관리계획수립지침(국토교통부훈령)」 바로가기
▮ 도시·군관리계획(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제4호)
✓ 「도시·군관리계획」이란 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생, 안보, 문화 등에 관한 다음의 계획을 말한다.
① 용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획
② 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역(市街化調整區域), 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획
③ 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획
④ 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획
⑤ 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획
⑥ 입지규제최소구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 입지규제최소구역계획
도시·군관리계획은 시·군의 제반기능이 조화를 이루고 주민이 편안하고 안전하게 생활할 수 있도록 하면서 해당 시·군의 지속가능한 발전을 도모하기 위하여 수립하는 법정계획으로서, 광역도시계획 및 도시·군기본계획에서 제시된 시·군의 장기적인 발전방향을 공간에 구체화하고 실현시키는 중기계획이며, 용도지역·용도지구·용도구역에 관한 계획, 기반시설에 관한 계획, 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획, 지구단위계획 등을 일관된 체계로 종합화하여 단계적으로 집행할 수 있도록 물적으로 표현하는 계획이다.
- 도시·군관리계획의 목표년도는 기준년도로부터 장래의 10년을 기준으로 하고, 도시·군기본계획을 5년마다 재검토하거나 급격한 여건변화로 인하여 도시·군기본계획을 다시 수립하는 경우 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 도시·군기본계획의 정책방향에 부합되게 도시·군관리계획을 재검토하여 정비한다.
❍ 도시계획
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시·군계획은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할 구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 도시·군기본계획과 도시·군관리계획으로 구분한다.
① 도시·군기본계획 : 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시·군관리계획 수립의 지침이 되는 계획을 말한다.
② 도시·군관리계획 : 특별시·광역시·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 용도지역·용도지구·구역계획, 기반시설계획, 도시개발사업·정비사업계획, 지구단위계획을 말한다.
① 용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획
￭ 용도지역
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조·제36조
￭ 용도지구
1. 용도지구
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조·제37조
2. 복합용도지구
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조·제76조
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제31조·제81조
② 개발제한구역·도시자연공원구역 등의 지정 또는 변경에 관한 계획
1. 개발제한구역
▸「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(시행령·시행규칙)」
2. 도시자연공원구역
▸「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률(시행령·시행규칙)」
3. 수산자원보호구역
▸「수산자원관리법(시행령·시행규칙)」
4. 시가화조정구역
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제39조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제32조
5. 입지규제최소구역
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조의2
▸「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제38조(입지규제최소구역의 지정 등에 관한 특례)
▸「스마트도시 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률」 제44조 및 「스마트도시 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률 시행령」 제44조의2(입지규제최소구역 지정 등에 관한 특례)·제42조(혁신성장진흥구역의 지정·변경 및 해제 절차)
③ 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획
1. 기반시설
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조·제2조
2. 기반시설부담구역
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조·제67조·제68조
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제4조의2·제4조의3·제64조
3. 기반시설설치비용
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제68조
4. 정비기반시설
▸「도시 및 주거환경정비법」 제2조
▸「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제3조
5. 산업집적기반시설
▸「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조
▸「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령」 제4조의3
6. 스마트도시기반시설
▸「스마트도시 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률」 제2조·제19조
▸「스마트도시 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률 시행령」 제3조·제4조·제4조의2
7. 시장정비사업
▸「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조·제31조
▸「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 시행령」 제11조
④ 도시개발사업 및 정비사업에 관한 계획
￭ 도시개발사업
1. 도시개발구역
▸「도시개발법」 제2조·제3조·제9조
▸「도시개발법 시행령」 제2조
▸「도시개발업무지침(국토교통부훈령)」 바로가기
2. 기업도시개발구역
▸「기업도시개발 특별법」 제2조·제5조·제6조
▸「기업도시개발 특별법 시행령」 제8조·제9조
3. 혁신도시개발예정지구
▸「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제2조·제6조·제7조
￭ 정비사업
1. 마을정비구역
▸「농어촌정비법」 제2조·제101조
2. 농업생산기반 정비사업지역
▸「농어촌정비법」 제2조·제6조·제9조
3. 한계농지등 정비지구
▸「농어촌정비법」 제2조·제92조·제94조
▸「농어촌정비법 시행령」 제2조
4. 빈집정비사업
▸「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제10조·제9조·제2조
5. 소규모주택정비사업
▸「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조·제16조
▸「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」
6. 정비사업
▸「도시 및 주거환경정비법」 제2조
▸「농어촌마을 주거환경개선 및 리모델링 촉진을 위한 특별법」 제2조
5. 시장정비사업
▸「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조·제31조
▸「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 시행령」 제11조
⑤ 지구단위계획 및 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획
▮ 지구단위계획
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조·제49조·제50조·제52조·제54조
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제42조3
▸「지구단위계획수립지침(국토교통부훈령)」 바로가기
✓ 「지구단위계획」이란 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획을 말한다.
지구단위계획은 유사한 제도의 중복운영에 따른 혼선과 불편을 해소하기 위하여 종전의 「도시계획법」 에 의한 상세계획과 「건축법」 에 의한 도시설계제도를 도시계획체계로 흡수·통합한 것이며, 이 중 제2종 지구단위계획은 비도시지역의 난개발 문제 해소와 계획적·체계적인 관리를 위하여 「국토이용관리법」 과 「도시계획법」 이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 으로 통합되면서 도입된 제도이다.
- 지구단위계획을 개발수단으로만 인식하는 한계를 극복하고 새로운 도시개발방식을 수용하기 위해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 개정(법률 제10599호, 2011.4.14. 일부개정｜시행 2012.4.15.)으로 기존 「제1종 지구단위계획」과 「제2종 지구단위계획」의 구분은 폐지되어 「지구단위계획」으로 일원화되어 현재에 이르고 있다.
| ○ 개정 전 후 지구단위계획의 구분 비교 ☞ 개정 제49조(지구단위계획의 수립) ① 지구단위계획은 다음 각 호의 사항을 고려하여 수립한다. 1. 도시의 정비·관리·보전·개발 등 지구단위계획구역의 지정 목적 2. 주거·산업·유통·관광휴양·복합 등 지구단위계획구역의 중심기능 3. 해당 용도지역의 특성 4. 지역 공동체의 활성화, 안전하고 지속가능한 생활권의 조성, 해당 지역 및 인근 지역의 토지 이용을 고려한 토지이용계획과 건축계획의 조화 ② 국토교통부장관은 지구단위계획의 수립기준 등을 정하며, 수립기준을 정할 때에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제42조의3 제2항에서 정한 제1호~제15호까지의 각 사항을 고려해야 한다. ☞ 개정 전 제49조(지구단위계획의 구분) 지구단위계획은 다음 각 호와 같이 구분한다. 1. 제1종 지구단위계획 : 토지 이용을 합리화·구체화하고, 도시 또는 농·산·어촌의 기능을 증진하며, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획 2. 제2종 지구단위계획 : 계획관리지역이나 개발진흥지구를 체계적·계획적으로 개발하거나 관리하기 위하여 용도지역의 건축물, 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획 |
- 지구단위계획에는 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율·용적률 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도 등의 내용이 포함되어야 하며, 아래의 사항을 고려하여 수립한다.
① 도시의 정비·관리·보전·개발 등 지구단위계획구역의 지정 목적
② 주거·산업·유통·관광휴양·복합 등 지구단위계획구역의 중심기능
③ 해당 용도지역의 특성
④ 지역 공동체의 활성화
⑤ 안전하고 지속가능한 생활권의 조성
⑥ 해당 지역 및 인근 지역의 토지 이용을 고려한 토지이용계획과 건축계획의 조화
▮ 지구단위계획구역
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조·제50조·제51조
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제43조·제44조
▸「지구단위계획수립지침」
✓ 「지구단위계획구역」이란 시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시된 구역을 말한다.
지구단위계획구역의 지정은 도시·군관리계획에서 계획한 지역 또는 시·군안에서 특별한 문제점이나 잠재력이 있는 곳으로서 지구단위계획을 통한 체계적·계획적 개발 또는 관리가 필요한 지역을 대상으로 함을 원칙으로 한다.
- 지구단위계획구역을 지정할 때에는 당해 구역 및 주변지역의 토지이용, 경관현황, 교통여건, 관련계획 등을 함께 고려하여 지구단위계획으로 의도하는 목적이 달성될 수 있는지 그 타당성을 면밀히 검토하여야 한다.
① 도시지역에서 지구단위계획구역을 지정할 때에는 지구단위계획구역의 지정목적, 중심기능, 해당 용도지역의 특성과 도시의 관리정책, 도시공간구상 등을 종합적으로 고려하여야 하며, 다음과 같이 기존시가지의 정비·관리·보전 또는 신시가지의 개발, 복합용도개발, 유휴토지 및 이전적지개발, 비시가지 관리개발, 용도지구대체 등으로 그 목적을 분명히 한다.
- 기존시가지 정비 : 기존 시가지에서 도시기능을 상실하거나 낙후된 지역을 정비하는 등 도시재생을 추진하고자 하는 경우
- 기존시가지의 관리 : 도시성장 및 발전에 따라 그 기능을 재정립할 필요가 있는 곳으로서 도로 등 기반시설을 재정비하거나 기반시설과 건축계획을 연계시키고자 하는 경우
- 기존시가지 보전 : 도시형태와 기능을 현재의 상태로 유지·정비하는 것이 바람직한 곳으로 개발보다는 유지관리에 초점을 두고자 하는 경우
- 신시가지의 개발 : 도시안에서 상업 등 특정기능을 강화하거나 도시팽창에 따라 기존 도시의 기능을 흡수·보완하는 새로운 시가지를 개발하고자 하는 경우
- 복합용도개발 : 도시지역내 복합적인 토지이용의 증진을 목표로 공공의 목적에 부합하고, 낙후된 도심의 기능회복과 도시균형발전을 위해 중심지 육성이 필요한 지역으로 복합용도개발을 통한 거점적 역할을 수행하여 주변지역에 긍정적 파급효과를 미칠 수 있도록 하고자 하는 경우
- 유휴지 및 이전적지개발 : 도시지역내 유휴토지 및 교정시설, 군사시설 등의 이전·재배치에 따른 도시기능의 쇠퇴를 방지하고 도시재생 등을 위해 기능의 재배치가 필요한 지역으로 유휴토지 및 이전부지의 체계적인 관리를 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우 비시가지 관리개발 : 녹지지역의 체계적 관리 및 개발(체육시설의 설치 등)을 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우
- 용도지구대체 : 기존 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하고자 하는 경우
- 복합구역 : 위의 지정목적 중 2 이상의 목적을 복합하여 달성하고자 하는 경우
② 도시지역외 지역에 지정하는 지구단위계획구역은 당해 구역의 중심기능에 따라 주거·산업유통·관광휴양·복합기능 등으로 구분한다.
- 주거형 지구단위계획구역 : 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 아래의 지역으로서 계획적인 개발이 필요한 경우
· 토지이용현황 및 추이를 감안할 때 향후 5년내 개발수요가 크게 증가할 것으로 예상되는 지역
· 주택이 소규모로 연담화하여 건설되어 있거나 건설되고 있는 지역
· 도로·상하수도 등 기반시설과 개발여건이 양호하여 개발이 예상되는 지역
· 댐건설·공유수면매립 등 공공사업의 시행으로 인하여 이주단지를 조성할 필요가 있는 지역
- 산업유통형 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
· 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 농공단지
· 「산업직접 활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 공장과 이에 부수되는 근로자 주택
· 「물류정책기본법」에 따른 물류시설
· 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 따른 물류단지
· 「유통산업발전법」에 따른 집배송시설과 공동집배송센터 및 공동집배송센터개발촉진지구
· 「유통산업발전법」에 따른 대규모점포
· 기타 농어촌관련시설(도시·군계획시설로 설치가 가능한 것을 제외한다)
- 관광휴양형 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
· 「관광진흥법」 제3조제1항제2호부터 제7호까지의 규정에 따른 관광사업을 영위하기 위하여 설치하는 시설
· 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따른 체육시설
· 「농어촌정비법」 제2조제16호 가목 및 나목의 사업을 영위하기 위한 시설
- 특정 지구단위계획구역 : 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
· 2002.12.31. 이전에 종전의「국토이용관리법」에 따른 지정된 준도시지역안의 시설용지지구(법 부칙 제15조제2항에 따라 도시·군계획시설로 보는 시설용지지구를 제외한다)안에 설치하는 시설로서 주거형·산업유통형·관광휴양형 지구단위계획구역에 해당하지 아니하는 것
· 주거형, 산업유통형, 관광휴양형 지구단위계획구역에 해당하지 아니하고 도시·군계획시설로 설치할 수 없는 시설로서 시장·군수가 당해 지역의 발전 등을 위하여 필요하다고 인정하는 것
- 복합형 지구단위계획구역 : 위의 지구단위계획 중 2 이상을 동시에 지정하는 경우
- 용도지구 대체형 지구단위계획구역 : 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 경우
⑥ 입지규제최소구역 및 입지규제최소구역계획의 지정 또는 변경에 관한 계획
▮ 입지규제최소구역
▸「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조·제40조의2·제80조의3·제83조의2
▸「입지규제최소구역 지정 등에 관한 지침(국토교통부고시)」 바로가기
✓ 「입지규제최소구역」이란 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시정비를 촉진하고 지역거점을 육성할 필요가 있다고 인정하여 국토교통부장관이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정하는 용도구역이다.
- 입지규제최소구역은 다음에 해당하는 지역과 그 주변지역에 대해 지정할 수 있다.
① 도시·군기본계획에 따른 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역
② 철도역사, 터미널, 항만, 공공청사, 문화시설 등의 기반시설 중 지역의 거점 역할을 수행하는 시설을 중심으로 주변지역을 집중적으로 정비할 필요가 있는 지역
③ 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1킬로미터 이내에 위치한 지역
④ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 노후·불량건축물이 밀집한 주거지역 또는 공업지역으로 정비가 시급한 지역
⑤ 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 도시재생활성화지역 중 도시경제기반형 활성화계획을 수립하는 지역
- 입지규제최소구역에 대하여는 토지이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이, 기반시설 확보 등에 관한 입지규제최소구역계획을 수립하며, 개발사업 또는 개발행위에 대하여 기반시설 부지확보 또는 설치비용을 부담시킬 수 있다
- 입지규제최소구역에 대하여는 다음의 법률 규정을 적용하지 않을 수 있으며, 도시계획위원회 심의시 학교환경위생정화위원회 또는 문화재위원회와 공동으로 심의하고, 그 결과에 따라 학교환경위생 정화구역 및 역사문화환경 보존지역에서의 행위제한을 완화 적용할 수 있다.
① 「주택법」에 따른 주택의 배치, 부대시설·복리시설의 설치기준 및 대지조성기준
② 「주차장법」에 따른 부설주차장의 설치
③ 「문화예술진흥법」에 따른 건축물에 대한 미술작품의 설치
▮ 입지규제최소구역계획
✓ 「입지규제최소구역계획」이란 입지규제최소구역에서의 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등의 제한에 관한 사항 등 입지규제최소구역의 관리에 필요한 사항을 정하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획을 말한다.
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